Uygar ticari emlak piyasasındaki tüm katılımcılar için nesnelerin doğru sınıflandırılması gereklidir. Bankalar, sigortacılar, değerleme uzmanları, emlakçılar, mal sahipleri, alıcılar ve kiracılar, genel olarak mesleki faaliyetlerinde veya evinde en az bir kez ticari bir gayrimenkulle karşılaşmış olan herkes bununla ilgilenmektedir.

Bugüne kadar ticari bina ve yapıların sınıflandırılmasına yönelik resmi bir kriter bulunmamaktadır. Bununla birlikte, ilgili taraflar, bir nesnenin değeri hakkında, onun temel özelliklerine ve piyasadaki benzer nesnelerin maliyetine bağlı olarak her zaman kendi anlayışlarına sahiptirler.

Elbette, bir nesnenin maliyeti çok sayıda faktörden etkilenir, ancak bunlardan ana, anlaşılır ve en az önemli olanları belirleyebiliriz.

Aşağıda ticari gayrimenkulün maliyetini nihai olarak etkileyen ana kriterlere göre derlediğimiz tablolar bulunmaktadır.

Üç ana ticari gayrimenkul grubu (ofis, depo ve perakende) için ana özelliklerin bileşiminin farklı olduğunu dikkate aldık. Bu yüzden üç masa var. Referans kitabı olarak hizmet edemezler, ancak ticari emlak acentesi sitemizin müşterilerinin nesnelerin "sınıfı" hakkında ilk fikir edinmelerine olanak tanırlar.

İş merkezleri ve ofis binalarının sınıflandırılması.

Temel özellikleri	A sınıfı"	"B" sınıfı	"C" sınıfı	"D" sınıfı
Nesne konumu	merkezde veya şehir merkezine yakın, ana karayolları ve meydanlarda, uygun ulaşım altyapısına sahip	şehrin merkezi bölgeleri değil; ulaşım yollarına yakın	etekler, uygunsuz giriş	şehrin eteklerinde, yeniden yapılandırılmış işletmelerin topraklarında, konut binalarında
Nesne durumu	yeni bina, yüksek kaliteli kaplamalar	10 yıla kadar operasyon, iyi durumda yüksek kaliteli kaplama	10 yıldan fazla süredir faaliyet gösteren, yeniden inşa edilen binalar, standart yenileme, iyi durumda bitirme	onarım gerektiren tatmin edici durum
Tesis için yapıcı ve planlama çözümleri	tavan yüksekliği - en az 3m, geniş ortak alanlar	tavan yüksekliği - en az 3m, yüksek kaliteli, iyi donanımlı ortak alanlar	tavan yüksekliği - 2,7 m'den az değil, koridor sistemi,	Düşük kaliteli yerleşim planları, koridor sistemi, bodrum ve yarı bodrum katlarına yerleşim
Otopark	Binaya girişi olan çok katlı yer üstü veya yer altı otoparkı	güvenlikli ve kolay erişimli düzenli güvenlikli otopark	sınırlı park seçeneği	güvenlik olmadan kendiliğinden park etme
Altyapı	yüksek düzeyde iletişim ve telekomünikasyon sağlanması, konferans salonlarının mevcudiyeti, tüketici hizmetleri, yiyecek ve dinlenme alanları	konferans salonları ve tüketici hizmetleri de dahil olmak üzere gelişmiş iş hizmeti altyapısı	gelişmemiş kiracı hizmet altyapısı	kiracı hizmet altyapısının eksikliği

Ofis alanı kiralamayı planlıyorsanız ofis kiralama bölümüne göz atın.
Ofis alanı satın alacaklar için ofis satın alma sayfasında bilgi mevcuttur.

Alışveriş merkezlerinin sınıflandırılması.

Perakende gayrimenkuller için Avrupa sınıflandırması kullanılmaktadır. İçindeki alışveriş merkezleri, konuma, perakende alanının büyüklüğüne, ana kiracıların bileşimine ve uzmanlığına bağlı olarak gruplara ayrılmaktadır.

	Konum	Kitle	Ticaret bölgesi	Sabit kiracı	Tanım
Mikro bölge alışveriş merkezi	merkezi caddelerden ve stratejik otoyollardan uzakta	3000 kişiye kadar	3000 metrekareden az	eksik olabilir	temel malların ticareti, günlük hizmetler
Bölge alışveriş merkezi	merkezi caddelerden ve stratejik otoyollardan uzakta, kişisel veya toplu taşıma araçlarıyla 5-10 dakikalık sürüş mesafesinde yer almaktadır	3000 – 40000 kişi	3000-10000 metrekare	bakkal süpermarketi, eczane	Gıda ürünleri, temel mallar ve günlük hizmetlerin ticareti
Bölge alışveriş merkezi	merkezi caddelere ve stratejik otoyollara yakın, 10-20 dakikalık ulaşım erişilebilirliği	40 – 150 bin kişi	9000 – 20000 metrekare	bakkal süpermarketi, eczane, çocuklara yönelik ürünler, üretilmiş ürünler.
Bölgesel alışveriş merkezi	stratejik otoyollara yakın, 30-40 dakika ulaşım erişilebilirliği	150.000'den fazla kişi	30.000 – 45.000 metrekare	geniş bir ürün yelpazesine sahip birkaç büyük mağaza	mamul mallar, giyim, mobilya, ev eşyaları, dinlenme ve eğlence yerleri, tüketici hizmetleri

Depo gayrimenkullerinin sınıflandırılması.

Depo gayrimenkullerini ofis gayrimenkullerinde olduğu gibi sınıflandırmanın ana kriterleri binaların konumu ve tesislerin ekipmanıdır. Depoların özellikleri, tesislerin iyi bir ulaşım altyapısına ve onlara erişim yollarına ihtiyaç duymaktadır.

Temel özellikleri	"A" sınıfı depolar	"B" sınıfı depolar	"C" sınıfı depolar	"D" sınıfı depolar
Bina özellikleri	Sütunsuz veya 6-10 m aralıklı sütunlu hafif metal yapılardan yapılmış yeni tek katlı dikdörtgen depo binaları.	bir veya iki katlı depo binaları, yeni inşaat veya yenilenmiş	hangarlar, üretim tesisleri, yeni veya yeniden inşa edilmiş	ısıtılmayan üretim tesisleri ve hangarlar, bodrumlar
Tesisin özellikleri	Metrekare başına 5 ton yüke sahip, toz önleyici kaplamalı pürüzsüz beton zemin. En az 12 metre tavan yüksekliği	Tavan yüksekliği 6 metreden itibaren, zemin – asfalt veya kaplanmamış beton	4 metreden başlayan tavan yüksekliği, zemin – asfalt veya beton fayanslar, kaplanmamış beton	tavan yüksekliği - düzenlenmemiş, zemin - trafiğe sınırlı olarak uygun
Mülkiyet konumu	merkezi otoyolların yakınında bulunması nedeniyle bir demiryolu hattının olması arzu edilir	uygun erişim yolları, otoyollara yakınlık, tercihen bir demiryolu hattı	ağır araçlar için taşıma erişilebilirliği	Araçlar için yolların bulunması
Teknik ekipman	havalandırma sistemi, ayarlanabilir sıcaklık kontrolü, yangın alarm sistemi ve otomatik yangın söndürme sistemi, güvenlik alarm ve video gözetim sistemi, fiber optik telekomünikasyon, erişim sistemi.	her 2000 m2'ye en az bir yük asansörü, ısıtma sistemi, yangın söndürme sistemi, güvenlik alarm ve video izleme sistemi, telekomünikasyon	yük asansörlerinin, ısıtma sistemlerinin, telekomünikasyonun mevcudiyeti	Malların yüklenmesi, boşaltılması ve taşınması için isteğe bağlı mekanizmaların varlığı
Ulaşım altyapısı	ağır vasıta platformları, ağır vasıtaların manevra alanları	Ağır araçların park edilmesi ve manevra yapılması için alanlar, araçların boşaltılması için bir rampa	manevra yapma ve araçları yükleme ve boşaltma için alan	HAYIR
Ek koşullar	ofis ve destek tesisleri, tuvaletler, duşlar, malzeme odaları, soyunma odaları		personel için yardımcı tesisler	şantiyede yardımcı tesislerin mevcudiyeti

Moskova'da depo alanı kiralama veya satın alma ve satma konusunda tavsiye almak için uzmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz. Ayrıca depo kiralama bölümlerinden ek bilgi edinilebilir.
ve bir depo satın almak.

Ticari gayrimenkul sınıfları hakkında sunduğumuz bilgilerin bu pazarda gezinmenize yardımcı olmasından memnuniyet duyacağız. Ticari gayrimenkul ile ilgili herhangi bir konuda tavsiyeye veya çözüme ihtiyacınız varsa lütfen emlak acentemizin uzmanlarıyla iletişime geçin.

Bir binayı güvenilir bir şekilde değerlendirmek için 20 parametre gereklidir, ancak algılamayı kolaylaştırmak için ana parametreleri vurgulayıp gruplandıracağız:

1. Konum.
2. Bina tipi, tasarım özellikleri (park yeri dahil), inşaat yılı.
3. Yaşam destek sistemleri.
4. Çözümlerin planlanması ve bitirilmesi.
5. BC altyapısı.
6. Emniyet.
7. Bina yönetimi.

20 parametrenin tümünü hesaba katarsak, bir binayı A Sınıfı olarak sınıflandırmanın koşulu, bunlardan 16'sının ve B Sınıfı için - 10'un varlığı olacaktır.

Konum

Hem A hem de B Sınıfları avantajlı bir konum gerektirir: iş bölgeleri, yüksek trafik seviyeleri, ulaşım kavşaklarına ve metroya yakınlık, binaya kolay erişim. Ancak bir iş merkezinin “yürüme mesafesi” farklıdır: Çalışanlar için metrodan iş yerlerine 5 ila 20 dakikalık yürüme farkı temel bir nokta olabilir. Bazı B sınıfı bina sahipleri ise kurumsal servis otobüsleriyle teslimatı organize ederek bu zor durumdan kurtuluyor. Bu iyi bir hareket. Lokasyonun imajına önemli bir fark olarak yer vereceğiz: A ve B+ Sınıfı iş merkezlerinin yakınında imajı etkileyebilecek herhangi bir nesne (çöp sahası, sanayi bölgesi, hapishane vb.) bulunmamalıdır. B sınıfı için bu koşul isteğe bağlıdır (zorunlu değildir).

Bina türü

Burada farklar daha belirgindir. A sınıfı ofisler, başlangıçta İş Merkezi olarak tasarlanan yeni binalarda, B Sınıfı ofisler ise ağırlıklı olarak yeniden inşa edilen binalarda veya 5-7 yılı aşkın süredir faaliyette olan İş Merkezlerinde bulunmaktadır. Bu doğrudan mühendislik ekipmanı ve planlama çözümlerinin yanı sıra mimari ve tasarımla da ilgilidir. Örneğin A sınıfı ofislerde cam alanı daha geniş olduğu için daha iyi bir yalıtım söz konusudur. Zorunlu bir gereklilik, yer altı veya kapalı otoparkın bulunmasıdır. Otopark oranı en az 1:100 m2'dir. B+ ve B- binalar için bu gösterge isteğe bağlıdır.

Yaşam destek sistemleri

Bina mühendislik sistemleri, çalışanlarınızın konforunun doğrudan bağlı olduğu “görünmez bir cephedir”. A Sınıfı, merkezi bir klima sistemi (en az iki borulu), kesintisiz güç kaynağı (veya iki bağımsız güç kaynağı, 1 m2 başına en az 70 W), bekleme süresi daha fazla olmayan yüksek hızlı asansörlerin varlığını sağlar. 30 saniyeden fazla sürmesi ve en az iki sağlayıcının kurulması.

Çözümlerin planlanması ve sonlandırma

Modern A Sınıfı binalar oldukça geniş kolon aralıklarına sahiptir; bu, kullanılabilir alanın mümkün olduğunca verimli kullanılmasına yardımcı olur. Önceki makalelerden birinde, sözde kayıp faktörü - kayıp katsayısı hakkında yazmıştık. Bu katsayının minimum olması için binanın aşağıdaki parametreleri karşılaması gerekir:

• Sütun aralıkları en az 8 x 8 m olmalıdır;
• 1.000 m2'den itibaren taban alanı;
• Merdiven, asansörler ve banyolar katın ortasında yer almaktadır;
• Ofis düzeni açıktır.

A sınıfı ofisler için kabul edilebilir kayıp faktörü değerleri %12-18, B sınıfı ofisler için ise %20'den yüksek değildir. Finans dilinde bu, mülkünüzün her 100 metrekaresi için sırasıyla 112 veya 120 ödeyeceğiniz anlamına gelir. Fark oldukça açıktır.

B+ Sınıfı ve özellikle B- Sınıfı binalarda genellikle bir ofis koridoru veya karma düzen bulunur. A sınıfı tesislerde - açık. Buradaki tercihler sadece kiracı firmaların gereksinimlerine bağlı olmakla birlikte, ilk durumda zarar faktörünün daha yüksek olduğu açıktır.

Bitirdikten sonra tavanların yüksekliği en az 2,7 m olmalıdır Burada yine A Sınıfı kazanır: bunun için bu değer genellikle 3 m'ye yakındır ve B Sınıfı için bu parametre isteğe bağlıdır. Yüksek kaliteli kaplama, rasyonel aydınlatmalı asma tavanları, plastik pencereleri, zeminde muşamba veya halıyı ve duvarlarda boyanabilir duvar kağıdını içerir.

Altyapı

Kiracıların rahatlığı için binada kantin veya kafe, ATM ve ödeme terminalleri bulunmalıdır. B sınıfı binalar buna karşılık gelmektedir. A Sınıfı daha fazla fırsat sağlar: Buradaki altyapı toplantı odaları ve konferans odasını içermektedir ve zemin katta mağazalar, kuru temizlemeciler, banka şubeleri, kuru temizlemeciler vb. gibi ek yararlı hizmetler bulunmaktadır. Büyük iş merkezlerinde genellikle bir fitness merkezi bulunur. .

Emniyet

Çok seviyeli bir güvenlik sistemi prestijli bir iş merkezinin vazgeçilmez bir özelliğidir. A sınıfı binalar yangın güvenlik ekipmanları ve video kameralarla donatılmıştır. Tüm binalar, yer altı ve yer üstü otoparklar korunmaktadır, bölgeye ve binalara erişim kontrolü düzenlenmektedir.

Bina yönetimi

Profesyonel yönetim, kiracılar için baş ağrısının olmaması anlamına gelir. Kırık musluklar, prizler, sıhhi tesisat ekipmanları - bu arızalardan herhangi biri şirketin işini felç etmeden derhal çözülür. Aynı şey temizlik ve çöp toplama sorunları için de geçerlidir.

Farklılıklar:

• A Sınıfı tesislerde kontrol sistemi merkezi ve otomatiktir. Yönetim şirketi en az 25.000 m2 alana hizmet vermelidir;
• B+ binalarında, üçüncü taraf bir yönetim şirketi veya kurum içi bakım hizmeti yer alır;
• B binalarında bakımlar kendi servisimiz veya dış kaynak kullanan firma (her biri 3000 m2 alana sahip en az 2 tesis) tarafından yapılmaktadır.

Bir sonuç yerine

Önemli bir noktaya daha dikkat edelim. A ve B+ sınıfı binalar aynı malike ait olmalı ve kiracı havuzu dengeli olmalıdır. Ofis ve perakende satış binaları veya daireleri içeren çok işlevli kompleksler için “mülkiyet” kriterine uyulmamasına izin verilmektedir. B Sınıfı için bu gereklilik isteğe bağlıdır. Bu nedenle böyle bir iş merkezinde ofis seçerken iş rakiplerinin olmamasına özellikle dikkat edin.

Önerilerimiz: A sınıfı ofisler, modern iş dünyasının tüm gereksinimlerini karşılar. B+ Sınıfı mimari ve planlama özellikleri, otopark ve altyapı açısından onlardan biraz daha aşağıdadır. İş merkezinin prezantabllığı ve prestiji ön planda değilse ve bazı sıkıntılara katlanmaya hazırsanız B sınıfı iyi ve ekonomik bir seçenektir.

Şu anda, gayrimenkulleri ayrı gruplara ayırma, organize etme veya bölme ihtiyacı, hem emlak piyasası analistleri, emlakçılar hem de değerleme uzmanları tarafından çok şiddetli bir şekilde hissedilmektedir.

Değerleme uzmanları her gün, aralarında bulundukları ilgili taraflardan birine (bu, değerlemenin müşterisi ve raporun tüketicisidir) içlerinden birinin nesnesinin değerine ilişkin beklentilerin olduğunu kanıtlama ihtiyacıyla karşı karşıya kalmaktadır. çok yüksek veya çok iyimser, diğeri ise biraz kötümser. Bazen, C sınıfı ofis alanını değerlendirirken, değerlendirmeyi yapan müşteri, yakın zamanda satılan ve B sınıfı bir iş merkezinde bulunan binayı benzer nesneler olarak belirtir ve mülkünün neden değerinin altında değerlendiğini içtenlikle merak eder.

Şu anda piyasa analistleri hangi sınıflandırmanın en kabul edilebilir ve uygun olduğu konusunda fikir birliğine varamadı. Mevcut sınıflandırmalar sıklıkla birbirini tekrar eder ve bir mülkün şu veya bu sınıfa sınıflandırılmasını sağlayan özellikleri ve faktörleri genişletme eğilimindedir. Aynı zamanda, Rusya'daki büyük şehirlerin bile emlak piyasası incelendiğinde, mevcut sınıflandırmalar çerçevesinde dikkate alınması gereken bir takım faktörlerin ya bulunmadığı ya da oluşumuna çok az katıldığı belirtilebilir. mülkün piyasa değeri.

Bu nedenle, profesyonel toplulukta, hem lojistikçiler hem de geliştiriciler, analistler, değerlendiriciler, önerilen tüm sınıflandırmaların bir takım dezavantajlara sahip olduğu konusunda yavaş yavaş bir anlayış vardır; bunların başlıcaları, önceliklerin eksikliğinden kaynaklanan fazlalık ve hantallıktır. listelenen parametreler. http://estimator72.rf/01_Pages/06_Demo.php?ans=1&num=17

Bir nesnenin piyasa değerini önemli ölçüde etkileyen az sayıda faktörle birlikte, mevcut sınıflandırmalar, profesyonel bir değerleme uzmanı için açık olan, değerde hafif bir değişiklik sağlayan çok sayıda ikincil özelliği dikkate almaktadır.

Ofis binalarının sınıflandırılması

A Sınıfı Ofis Binası: Aşağıdaki 20 standart kriterden en az 16'sını karşılamalı veya aşmalıdır:

1. Yüksek kalite standartlarında kaplamalar, BMS (Bina Yönetim Sistemi) dahil modern bina mühendislik sistemleri;

2. Profesyonel bina yönetimi;

3. Binanın ofis bölgesi sınırları içerisinde iyi konumu, uygun erişim ve ulaşım bağlantıları;

4. İklimlendirme sistemi: en az 2 borulu veya eşdeğeri;

5. Asma tavanlar;

6. Tabandan asma tavana kadar ortalama yükseklik 3,30 m;

7. Verimli açık kat planı (yük taşıyan kolonlara sahip yapı);

8. Elektrik, telefon ve bilgisayar kabloları veya yükseltilmiş zemin için üç bölmeli kutu (veya bunu kurma imkanı);

9. Modern, kaliteli pencereler, rasyonel düzenlemeleri;

10. Bekleme süresi 30 saniyeyi aşmayan modern yüksek hızlı asansörler;

11. Yeraltı otoparkı;

12. Ortak alanların dekorasyonunda kullanılan kaliteli malzemeler;

13. Park yerlerinin oranı (zemin ve yer altı) 100 m2 başına en az 1 park yeridir. binanın kiralanabilir alanı;

14. Kayıp faktörü (kullanılan ve kiralanan alanın oranı) %12'den fazla olmamalıdır;

15. Binada yüksek kaliteli telekomünikasyon hizmet sağlayıcısı;

16. İki bağımsız güç kaynağı veya kesintisiz bir güç kaynağı; (kiracının alçak gerilim ağları için güç kaynağı gücü, aydınlatma için ek olarak tahsis edilmiş 20 W faydalı alanın 1 m2'si başına en az 50 W olmalıdır);

17. Zeminler arası tavanlarda izin verilen yük: 1 m2 başına 400-450 kg;

18. Modern güvenlik sistemleri ve binaya erişim kontrolü;

19. Çalışanlar için kafeterya/kantin ve diğer olanaklar;

20. Pencereden pencereye zeminin derinliği 18-20 metreyi geçmez.

B Sınıfı ofis binası: Verilen 20 kriterden en az 10'unu karşılamalıdır.

C Sınıfı ofis binası: Verilen 20 kriterin 8'inden azını karşılıyor. http://www.bluestone.ru/main/page/id/112.phtml

Bugün Rusya'da emlak piyasasının çeşitli sektörlerinde gayrimenkul nesnelerinin bir sınıflandırmasını geliştirmek için çeşitli girişimlerde bulunulmaktadır. Ofis gayrimenkullerinin en ünlü sınıflandırmalarından biri denilebilir. Moskova Araştırma Forumu'nun Sınıflandırılması 2003. ( Ek A, tablo 1). değerleme uzmanı.ru Her gayrimenkul türü 4 sınıfa ayrılır: A, B, C, D.

Batı'daki ofis gayrimenkulleri üç sınıfa ayrılmıştır - A, B, C. Rusya ve BDT'de bu üç sınıfa iki sınıf daha eklenebilir - D, E. Bir binayı belirli bir sınıfa atama süreci, tüm parametrelerinin ve özelliklerinin kapsamlı analizi. Çoğu durumda sınıflar arasındaki sınırların net olmayabileceği gerçeğini de dikkate almalısınız. Bu durumda, harf tanımından sonra ek + ve - işaretleri eklenir. Şimdi bu sınıflar arasındaki temel farklara bakalım.

"A" sınıfı ofisler

"A" sınıfı ofisler, şehir merkezindeki yeni ofis kompleksleri ve iş merkezlerinde yer alan en prestijli ofis binalarıdır. Bu ofis binaları en yüksek hizmet seviyesine sahiptir: tüm yaşam destek sistemlerinin tam optimizasyonunu ve otomasyonunu sağlayan “akıllı” binalar, kiracılara ofis ekipmanının merkezi olarak sağlanması için kapsamlı bir altyapı, fiber optik iletişim, resepsiyon, konferans salonları, tüketici hizmetleri ve dinlenme tesisleri. Bütün bunlar kusursuz durumda tutulur.

Bu ofislerin kendilerine ait güvenlik, yönetim ve bakım hizmetleri ve güvenlikli yer altı otoparkları bulunmaktadır. Bu ofis alanı sınıfı, modern bir açık ofis düzenini, pahalı ofis dekorasyonunu, asma tavanları ve çok daha fazlasını içerir. A Sınıfı bir ofisin klasik versiyonu, şehrin eteklerinde veya dışında, uygun ulaşım kavşaklarının, havaalanının veya tren istasyonunun yakınında inşa edilmiş bir iş parkı olarak kabul edilir ve alçak binalarla karakterize edilir; asansörler (bu, inşaat ve bakımı daha ucuz hale getirir). Uzaklık doğaya yakınlık ile telafi edilir.

Bu tür ofislerin ek bonusları, çalışanların şehirden veya en yakın metro istasyonundan komplekse organize bir şekilde teslim edilmesinin yanı sıra çok sayıda park yeridir. İş parklarının uzun süredir egzotik olmaktan çıktığı yurt dışında, özgün modern mimariye, peyzaj tasarımına ve kiracılara yönelik ek tercihlere sahip ofis seçenekleri tercih ediliyor. Bu ofis formatının normu parklar, yürüyüş yolları, yapay göller ve rezervuarların bulunduğu geniş rekreasyon alanlarının varlığıdır.

"B" sınıfı ofisler

"B" sınıfı ofisler, "A" sınıfı ofislerle hemen hemen aynı özelliklere sahip ofis binalarıdır. B sınıfı ofisler, gerekli mühendislik iletişimine sahip, genellikle şehrin tam merkezinde olmasa da kenar mahallelerinde de bulunmayan yeni veya yeni inşa edilmiş binalarda yer alabilir. B sınıfı ofisler, A sınıfı ofislerle hemen hemen aynı özelliklere sahiptir, ancak onlar kadar prestijli değildir ve sunulan hizmet yelpazesi daha dardır. Bu nedenle bazen “bütçe ofisleri” veya “ekonomi sınıfı ofisler” olarak da adlandırılırlar. Bu ofislerde merkezi klima olmayabilir. Bu ofisler o kadar prestijli değil ve sunulan hizmet yelpazesi o kadar geniş değil; örneğin park yeri çoğunlukla açık havada bulunuyor.

Bu sınıftaki ofisler arasında, 5-7 yıllık işletme süresinden sonra “A” sınıfı ofisler, şehir merkezinde bulunan, yeniden inşa edilerek ofis alanına dönüştürülen eski konaklar da yer alıyor. ofrent.ru › gözden geçir/yaz/

"C" sınıfı ofisler

"C" Sınıfı ofisler, genellikle şehir merkezinin dışında bulunan ve genellikle bir araştırma enstitüsü veya üretim kuruluşundan kiralanan ofis binaları, inşa edilmiş veya yenilenmiş binalardır. Bazen onlara "Sovyet" denir. Bu tür ofis binalarındaki son yenileme, o dönemde mevcut olan malzemeler kullanılarak 10 yıldan fazla bir süre önce yapılmış olabilir veya ucuz malzemeler kullanılarak yapılmış olabilir; binanın cephesi çoğu zaman onarılmaz ve tarif edilemez görünür.

Böyle bir ofis alanında genellikle modern iletişim yoktur, merkezi klima vardır, havalandırma sistemi sıradandır ve tuvalet koridordadır. Bu tür binalar, işi organize etmek için ofis yönteminin tüm "cazibeleri" ile karakterize edilir - bir koridor sistemi, klima ile ilgili zorluklar (merkezi klimanın tamamen yokluğu), uygunsuz erişim ve uygar park yeri eksikliği. Bunlar çoğunlukla şehir merkezinde değil, ulaşım yollarının kesiştiği noktada, metro istasyonlarının ve ana radyal otoyolların yakınında bulunan yeni açılan ofis binalarıdır. Ofis sınıfı "C" oldukça mütevazı bir hizmet yelpazesini varsayar: telefon, İnternet erişimi mümkün.

Bu kategori aynı zamanda idari, enstitü ve endüstriyel binalardaki yüksek kaliteli ofis binalarını, binanın özelliklerine göre B sınıfına karşılık gelen ancak dezavantajları olan ofisleri de içerir. Bu tür binalar oldukça etkileyicidir, bazı ticari hizmetleri ve ortak otoparkı vardır.

"D" sınıfı ofisler

"D" Sınıfı ofisler - eski tesisatlara, ahşap zeminlere ve özel yaşam destek hizmetlerinin bulunmadığı binalardaki ofis alanları. Kural olarak, bu tür ofis binaları büyük tadilatlar gerektirir.

"E" sınıfı ofisler

"E" sınıfı ofisler, ofis alanı için uygun olmayan ve yeniden inşa edilmesi gereken binalarda yer alan ofis binalarıdır. Bunlar, ofislere dönüştürülen bodrum katları ve yarı bodrum katları, konut binalarındaki daireler, bazen ayrı bir girişi ve 2-4 araçlık otoparkı olabilir. İyi bir konuma sahip olmaları, Avrupa standartlarında yenilenmeleri ve yüksek kaliteli mobilya ve ofis ekipmanlarıyla donatılmış olmaları koşuluyla, bu tür ofisler üst sınıf ofislerle rekabet edebilir. http://officeproduct.ru/2010/03/31/klassifikacija-ofisov.html

Rusya'da, ofis binalarının sınıflandırması 2006 yılında kabul edildi; Batı modeline göre oluşturulmuş ve tüm ofis tesislerinin üç kategoriye bölünmesini içermektedir: “A” (elit sınıf), “B” (işletme sınıfı) ve “C”. (Ekonomi sınıfı).

A sınıfı ofisler

“A” sınıfına ait en prestijli ofis binaları yönetici sınıfı ofislerdir.

Temel farklılıkları:

• modern ofis merkezi binası (8 yıldan eski değil);
• en yüksek Avrupa standartlarını karşılayan pahalı iç dekorasyon, yüksek tavanlar, yükseltilmiş zeminler;
• yeterli miktarda modern, kullanışlı asansörlerin varlığı;
• merkezi otomatik havalandırma ve iklimlendirme sisteminin mevcudiyeti;
• merkezi yangın ve güvenlik alarm sistemlerinin mevcudiyeti;
• uygun konum (merkez, ulaşım erişilebilirliği);
• güvenlikli park yeri, video gözetimi, yüz kontrolü dahil gelişmiş güvenlik;
• profesyonel yönetim;
• fiyatlar yüksek (kira fiyatları 1000 doların üzerinde, metrekare başına maliyet en az 9 bin dolar).

Moskova'daki “A” sınıfı ofislere örnek olarak şehir merkezindeki Bolshaya Gruzinskaya Caddesi üzerindeki Four Winds Plaza iş merkezleri, Ozerkovskaya Dolgusu üzerindeki Aquamarine-2, Basmanny Bölgesindeki Citydel İş Merkezi, Arbat'taki Midland Plaza, Gazoil verilebilir. Cheryomushki'deki Plaza.

Ticari emlak piyasasına ilişkin bir analiz, A sınıfı ofislerin bu pazar segmentindeki talebin yaklaşık %15'ine sahip olduğunu ancak 2007 yılında Moskova'da işletmeye alınan yeni alanın %71'inden fazlasını oluşturduğunu ve bunlara olan talebin giderek arttığını göstermektedir. .

“B” sınıfı ofisler

“B” sınıfı ofis alanı altın ortalamadır; çoğunlukla kiracılar tarafından talep görmektedir ve şu anda Moskova'daki ticari gayrimenkul alıcıları için en cazip olanlardır.

B Sınıfı ofis aynı zamanda yüksek kaliteli bir mekandır. Ayrıca, ticari emlak piyasasının özellikleri göz önüne alındığında, bu sınıftan daha yüksek seviyeye sahip olan binaları ayırmak ve bunları “B+” sınıfı ofis olarak etiketlemek gelenekseldir. “B” ve “B+” sınıfı ofislerin aşağıdaki özelliklere sahip olması gerekir:

• yüksek kaliteli onarımlar;
• açık kat planı;
• modern asansörler;
• modern yangın alarmı, havalandırma ve iklimlendirme sistemleri;
• izole banyolar;
• ayrı park yeri;
• 24 saat güvenlik;
• çalışanlara ve ziyaretçilere yemek servisi;
• fiber optik iletişim, ayrı telefon hatları.

Buna ek olarak, "B+" sınıfı ofisler, özellik bakımından "A" sınıfına yakındır ve uygun konumu, ulaşım erişilebilirliği ve güvenli park yeri, bina ve tesislerin bitirilmesinde yüksek kaliteli malzemelerin kullanılması, modern bina güvenliği ile karakterize edilir. video gözetim sistemleri ve birleşik bina yönetimi.

"B" sınıfı ticari gayrimenkul örnekleri, sol yaka bölgesinde "Tushino", "Meridian" iş merkezlerinin ofisleri, Cheryomushki'de "9 dönüm", Khoroshovsky bölgesinde "Magistral", Maryina Roshcha'da "Cascade" ofisleridir. , Basmanny bölgesinde “Başlat”.

“B+” sınıfı, Moskova'nın güneyindeki “Derbenevskaya Plaza”, Otradnoe bölgesindeki “Güzel Ev”, güneybatıdaki “Academichesky”, Moskova'nın merkezindeki “Eski Arbat” vb. ofis merkezlerinde görülebilir. Bu tür tesislerin kira oranları oldukça yüksektir ve bunları satın almak karlı bir yatırımdır ve bu pazar segmentinde talebin sürekli artmasına neden olur.

Ofisler "C" sınıfı

C Sınıfı ofis alanı, ticari emlak piyasasındaki en uygun fiyatlı alanlardan biridir. Bu idari alanlara sürekli olarak düşük talep vardır; avantajları - düşük kira oranları - gelişmeye yeni başlayan küçük şirketler tarafından takdir edilmektedir.

“C” Sınıfı ofisler çoğunlukla eski, yeniden tasarlanmış binalarda veya mevcut işletmelerin binalarında bulunur ve aşağıdaki özelliklere sahiptir:

• yeniden dekore etme;
• asansör (binada 3'ten fazla kat varsa);
• dolap veya karışık düzen;
• pasif havalandırma sistemi;
• ahşap pencereler;
• ek hizmetlerin düşük kalitesi: yemek servisi, güvenlik, otopark vb.

“C” sınıfı binaları arka ofisler, müşterilerin davet edilmediği ancak belirli şirket içi faaliyetlerin gerçekleştiği şubeler olarak kullanmak mantıklıdır: örneğin sevk görevlilerinin çalıştığı, muhasebenin bulunduğu vb. Bu tür binaların örnekleri arasında Akademisyen Tupolev setindeki bir iş merkezindeki ofisler, Alekseevskaya'daki bir iş merkezi binasındaki ofislerin yanı sıra fabrikalar, mağazalar ve eğitim kurumları tarafından kiralanan çok sayıda alan yer alıyor.

Son 10 yılda daha önce hayal edilemeyecek sayıda alışveriş merkezi inşa edildi. Her biri alıcı ve kiracı çekmeye çalışan ismiyle, mimarisiyle, altyapısıyla, konseptiyle öne çıkmaya çalışıyor... İş merkezlerinde de durum hemen hemen aynı.

Sonuç olarak, çeşitli nesneleri bir şekilde sınıflara ve türlere göre sistematikleştirmeye yönelik girişimlerde bulunuldu. Makale, bu sınıflandırmaya aşina olmanız için bir fırsat sunuyor.

İş merkezlerinin sınıflandırılması

Şu anda Rusya'da, bir ofis iş merkezi (iş merkezi) standartlarını karşılayan veya bu standartlara giren binaların onaylanmış tek bir sınıflandırması yoktur. Bunlar, yeni binalar (münhasıran müşterinin tasarım belgelerinde onaylanan özellikler ve özellikler dikkate alınarak inşa edilmiş) veya şehir için tarihi veya mimari değeri olan tamamen dönüştürülmüş (restore edilmiş, yeniden inşa edilmiş) binalar veya halihazırda modası geçmiş idari binalar olabilir ( araştırma enstitüleri, binalar ve atölyeler, fabrikalar ve diğer devlet kurumları şehir dışına taşındı).

Dolayısıyla yeni binaların tasnif hakkı tamamen sahiplerinin sorumluluğundadır. Birkaç yıl önce inşa edilen ve iş merkezlerine dönüştürülen binaların ve idari binaların sınıflandırılması her türlü tartışmaya neden oluyor.

En kabul edilebilir olanlardan, Ticari ve Endüstriyel Gayrimenkul Yöneticileri ve Geliştiricileri Birliği (GUD) tarafından önerilen iş merkezlerinin sınıflandırmasını ele alacağız.

Çeşitli özelliklerin toplamına göre iş merkezleri kategorilere ayrılır: iş merkezi gayrimenkul değerlendirmesi

“A Sınıfı” iş merkezi;

İş merkezi "B sınıfı";

İş merkezi "C sınıfı".

Bu durumda aşağıdakiler sınıflandırmaya tabi değildir:

15 yıldan fazla bir süredir onarım işi yapılmayan nesneler;

kısmen kiracılar tarafından kullanılan, yeniden inşa/yeniden geliştirme sürecinde olan ve tamamlanmamış bir görünüme sahip nesneler;

yerleşik ofis alanı.

“İş merkezi” ve “ofis merkezi”nin aynı isimlere sahip olduğunu belirtmekte fayda var.

sınıflandırma

Genel sınıflandırma

En prestijli yüksek kaliteli binalar şunlardır:

konum,

kiracıların durumu ve talep düzeyi,

mühendislik bakım ve temizlik seviyesi.

Binaların üstün inşaat/tasarıma sahip olması ve en son teknolojik gelişmelere ve konfor gereksinimlerine uygun olarak donatılmış olması gerekir. Binalar yeni olmalı veya yeni inşaatlara uygun olmalı ve profesyonel yönetim tarafından yönetilmelidir.

Ortalama veya ortalamanın üzerinde inşaat, ekipman, konum ve kiracı statüsüne sahip binalar. Bina altyapısı, hizmetlerin miktarı ve kalitesi açısından kiracıları her zaman tatmin etmeyebilir. Binaların hafif eskimesine izin verilmektedir.

İnşaat, ekipman, konum ve kiracı durumu ortalama veya daha düşük olan binalar. Kural olarak, bunlar modası geçmiş veya çok yıpranmış, muhtemelen işlevsel olarak iyileştirilmiş binalardır.

Özellikler aşağıdaki kategorilerde değerlendirilir:

Konum ve erişilebilirlik

Yapı bileşenleri ve özellikleri

Bina yönetimi ve sağlanan hizmet düzeyi

Ve eğer iş merkezi konuma göre “A” sınıfına, binanın türüne ve teknik seviyesine göre “C” sınıfına, yönetim şirketi seviyesine göre “B” sınıfına aitse, o zaman toplam sınıf nesne “C” olacaktır.

St. Petersburg'daki iş merkezlerinin sınıflandırması, Moskova'da benimsenen sınıflandırmadan biraz farklıdır.