Správná klasifikace objektů je nezbytná pro všechny účastníky civilizovaného trhu komerčních nemovitostí. Zajímají se o ni banky, pojišťovny, odhadci, realitní kanceláře, majitelé, kupující i nájemci, obecně každý, kdo se s komerční nemovitostí alespoň jednou setkal ve své profesní činnosti nebo doma.

K dnešnímu dni neexistují žádná formální kritéria pro klasifikaci komerčních budov a staveb. Zúčastněné strany však vždy chápou hodnotu předmětu na základě jeho hlavních charakteristik a ceny podobných předmětů na trhu.

Cenu objektu samozřejmě ovlivňuje obrovské množství faktorů, ale z nich můžeme identifikovat ty hlavní, srozumitelné a nejméně významné.

Níže jsou uvedeny tabulky, které jsme sestavili podle hlavních kritérií, která v konečném důsledku ovlivňují cenu komerčních nemovitostí.

Vzali jsme v úvahu, že u tří hlavních skupin komerčních nemovitostí – kancelářské, skladové a maloobchodní – je skladba hlavních charakteristik odlišná. Proto jsou zde tři stoly. Nemohou sloužit jako referenční knihy, ale umožňují klientům naší stránky komerční realitní kanceláře získat prvotní představu o „třídě“ objektů.

Klasifikace obchodních center a kancelářských budov.

Hlavní charakteristiky	třída "A"	třída "B"	třída "C"	třída "D"
Umístění objektu	centru nebo v blízkosti centra města na hlavních dálnicích a náměstích s výhodnou dopravní infrastrukturou	nikoli centrální oblasti města; v blízkosti dopravních cest	předměstí, nepohodlný vchod	na okraji města, na území restrukturalizovaných podniků, v obytných budovách
Stav objektu	novostavba, kvalitní provedení	provoz až 10 let, vysoce kvalitní provedení v dobrém stavu	provoz více než 10 let, rekonstruované objekty, standardní renovace, dokončení v dobrém stavu	vyhovující stav vyžadující opravu
Konstruktivní a plánovací řešení pro zařízení	výška stropu - minimálně 3m, prostorné společné prostory	výška stropu - minimálně 3m, kvalitní, dobře vybavené společné prostory	výška stropu - ne méně než 2,7 m, systém chodeb,	Nekvalitní dispozice, chodbový systém, umístění ve sklepech a polosuterénech
Parkoviště	víceúrovňové nadzemní nebo podzemní parkoviště s vjezdem do objektu	organizované hlídané parkoviště s ostrahou a pohodlným přístupem	omezené možnosti parkování	spontánní parkování bez zabezpečení
Infrastruktura	vysoká úroveň poskytování komunikací a telekomunikací, dostupnost konferenčních místností, spotřebitelských služeb, stravovacích a rekreačních oblastí	rozvinutá infrastruktura obchodních služeb, včetně konferenčních místností a spotřebitelských služeb	nevyvinutá infrastruktura služeb pro nájemce	nedostatek infrastruktury služeb pro nájemce

Pokud plánujete pronájem kancelářských prostor, podívejte se do sekce pronájem kanceláří.
Pro kupující kancelářských prostor jsou informace k dispozici na stránce nákupu kanceláří.

Klasifikace obchodních center.

Pro maloobchodní nemovitosti se používá evropská klasifikace. Obchodní centra v něm jsou rozdělena do skupin podle lokality, velikosti obchodních ploch, složení a specializace hlavních nájemců.

	Umístění	Publikum	Obchodní oblast	Kotevní nájemce	Popis
Obchodní centrum Microdistrict	daleko od centrálních ulic a strategických dálnic	až 3000 lidí	méně než 3000 metrů čtverečních	může chybět	obchod se základním zbožím, každodenní služby
Okresní nákupní centrum	nachází se daleko od centrálních ulic a strategických dálnic, během 5-10 minut jízdy osobní nebo veřejnou dopravou	3000-40000 lidí	3000-10000 metrů čtverečních	supermarket s potravinami, lékárna	Obchod s potravinami, základním zbožím, každodenními službami
Okresní nákupní centrum	blízkost centrálních ulic a strategických dálnic, 10-20 minut dopravní dostupnosti	40 – 150 tisíc lidí	9000 – 20000 metrů čtverečních	supermarket s potravinami, lékárna, zboží pro děti, průmyslové zboží.
Regionální nákupní centrum	v blízkosti strategických dálnic, 30-40 minut dopravní dostupnosti	přes 150 000 lidí	30 000 – 45 000 metrů čtverečních	několik velkých obchodních domů s kompletním sortimentem zboží	průmyslové zboží, oděvy, nábytek, domácí potřeby, místa rekreace a zábavy, spotřebitelské služby

Klasifikace skladových nemovitostí.

Hlavními kritérii pro klasifikaci skladových nemovitostí, stejně jako kancelářských nemovitostí, je umístění budov a vybavení prostor. Specifika skladů vyžadují dobrou dopravní infrastrukturu objektů a přístupových cest k nim.

Hlavní charakteristiky	Sklady třídy "A".	Sklady třídy "B".	Sklady třídy "C".	Sklady třídy "D".
Vlastnosti budovy	nové jednopatrové obdélníkové skladové budovy z lehkých kovových konstrukcí bez sloupů, nebo se sloupy s roztečí 6-10m.	jedno nebo dvoupodlažní skladové budovy, novostavby nebo zrekonstruované	hangáry, výrobní prostory, nové nebo rekonstruované	nevytápěné výrobní prostory a hangáry, sklepy
Charakteristika prostor	hladká betonová podlaha s protiprachovým nátěrem, se zatížením 5 tun na m2. Výška stropu minimálně 12 metrů	Výška stropu od 6 metrů, podlaha – asfalt nebo nelakovaný beton	výška stropu od 4 metrů, podlaha – asfaltová nebo betonová dlažba, beton bez povrchové úpravy	výška stropu - neregulovaná, podlaha - omezeně vhodná pro provoz
Umístění nemovitosti	se nachází v blízkosti centrálních dálnic, je žádoucí mít železniční trať	pohodlné příjezdové cesty, blízkost dálnic, nejlépe železniční trať	dopravní dostupnost pro těžká vozidla	Dostupnost komunikací pro vozidla
Technické vybavení	ventilační systém, regulace teploty, požární signalizace a automatický hasicí systém, bezpečnostní alarm a video monitorovací systém, optické telekomunikace, přístupový systém.	alespoň jeden nákladní výtah na každých 2000 m2, topný systém, hasicí systém, bezpečnostní alarm a video monitorovací systém, telekomunikace	dostupnost nákladních výtahů, topných systémů, telekomunikací	volitelná přítomnost mechanismů pro nakládání a vykládání a přepravu zboží
Dopravní infrastruktura	plošiny pro těžká nákladní vozidla, plochy pro manévrování těžkých nákladních vozidel	plochy pro parkování a manévrování těžkých vozidel, rampa pro vykládání vozidel	prostor pro manévrování a nakládání a vykládání vozidel	Ne
Další podmínky	kancelářské a podpůrné prostory, toalety, sprchy, technické místnosti, šatny		pomocné prostory pro personál	dostupnost pomocných prostor na místě

Pro radu ohledně pronájmu nebo nákupu a prodeje skladových prostor v Moskvě se můžete obrátit na naše specialisty. Také další informace lze získat v sekcích: pronájem skladu.
a nákup skladu.

Budeme rádi, když Vám námi poskytnuté informace o třídách komerčních nemovitostí pomohou zorientovat se na tomto trhu. Pokud potřebujete poradit nebo vyřešit jakýkoli problém týkající se komerčních nemovitostí, obraťte se na specialisty naší realitní kanceláře.

Pro spolehlivé posouzení budovy je vyžadováno 20 parametrů, ale pro snadné vnímání zvýrazníme a seskupíme ty hlavní:

1. Umístění.
2. Typ budovy, konstrukční prvky (včetně parkování), rok výstavby.
3. Systémy podpory života.
4. Plánování řešení a dokončovací práce.
5. BC infrastruktura.
6. Bezpečnost.
7. Správa budov.

Pokud vezmeme v úvahu všech 20 parametrů, pak podmínkou pro zařazení budovy do třídy A bude přítomnost 16 z nich a pro třídu B – 10.

Umístění

Třída A i B vyžaduje výhodnou polohu: obchodní čtvrti, vysoká intenzita dopravy, blízkost dopravních uzlů a metra, pohodlný přístup do budovy. „Docházková vzdálenost“ obchodního centra je však jiná: pro zaměstnance může být zásadním bodem rozdíl 5 a 20 minut chůze od metra k jejich pracovišti. Někteří majitelé budov třídy B se z této složité situace dostávají organizováním rozvozu firemními kyvadlovými autobusy. To je dobrý tah. Jako významný rozdíl zařadíme obrázek lokality: v blízkosti obchodních center třídy A a B+ by neměly být žádné objekty, které by mohly ovlivnit obrázek (skládky, průmyslové zóny, věznice atd.). U třídy B je tato podmínka nepovinná (není povinná).

Typ budovy

Zde jsou rozdíly výraznější. Kanceláře třídy A jsou umístěny v nových budovách, původně navržených jako Business centrum, a kanceláře třídy B jsou umístěny převážně v rekonstruovaných budovách nebo v Business centrech, která jsou v provozu déle než 5-7 let. To přímo souvisí s technickým vybavením a plánovacími řešeními, stejně jako s architekturou a designem. Například v kancelářích třídy A je lepší oslunění, protože plocha prosklení je větší. Povinným požadavkem je dostupnost podzemního nebo krytého parkoviště. Poměr parkování je minimálně 1:100 m2. U budov B+ a B- je tento ukazatel nepovinný.

Systémy podpory života

Stavební inženýrské systémy jsou „neviditelnou frontou“, na které přímo závisí pohodlí vašich zaměstnanců. Třída A zajišťuje centrální klimatizační systém (alespoň dvoutrubkový), nepřetržité napájení (nebo dva nezávislé zdroje energie, alespoň 70 W na 1 m2), přítomnost vysokorychlostních výtahů s čekací dobou ne delší než 30 sekund a založení alespoň dvou poskytovatelů.

Plánování řešení a dokončovací práce

Moderní budovy třídy A mají poměrně širokou rozteč sloupů: to pomáhá využít užitnou plochu co nejefektivněji. V jednom z předchozích článků jsme psali o tzv. ztrátovém faktoru – ztrátovém koeficientu. Aby byl tento koeficient minimální, musí budova splňovat následující parametry:

• Mít rozteč sloupů alespoň 8 x 8 m;
• Podlahová plocha od 1 000 m2;
• Schodiště, výtahy a koupelny jsou umístěny ve středu patra;
• Dispozice kanceláře je otevřená.

Přijatelné hodnoty ztrátového faktoru pro kanceláře třídy A jsou 12–18 %, pro kanceláře třídy B – ne vyšší než 20 %. Přeloženo do finanční řeči to znamená, že za každých 100 metrů čtverečních svého areálu zaplatíte 112, respektive 120. Rozdíl je celkem jasný.

V prostorách třídy B+ a zejména B- se často vyskytují kancelářské chodby nebo smíšené dispozice. V prostorách třídy A - otevřeno. Preference zde závisí pouze na požadavcích nájemců, ale je jasné, že ztrátový faktor je v prvním případě vyšší.

Výška stropů po dokončení by měla být alespoň 2,7 m. Zde opět vítězí třída A: u ní se tato hodnota obvykle blíží 3 m a pro třídu B je tento parametr volitelný. Kvalitní provedení zahrnuje podhledy s racionálním osvětlením, plastová okna, na podlaze linoleum nebo koberec a na stěnách přetíratelné tapety.

Infrastruktura

Pro pohodlí nájemníků by v budově měla být kantýna či kavárna, bankomat a platební terminály. Budovy třídy B tomu odpovídají. Třída A poskytuje více příležitostí: infrastruktura zde zahrnuje zasedací místnosti a konferenční místnost, v přízemí pak další užitečné služby - obchody, čistírny, pobočky bank, čistírny atd. Velká business centra mají často fitness centrum. .

Bezpečnost

Víceúrovňový bezpečnostní systém je nepostradatelným atributem prestižního business centra. Budovy třídy A jsou vybaveny požárně bezpečnostním zařízením a videokamerami. Všechny prostory, podzemní i nadzemní parkoviště jsou střeženy, je zajištěna kontrola vstupu do areálu a areálu.

Správa budov

Profesionální řízení znamená pro nájemníky žádné bolesti hlavy. Rozbité vodovodní baterie, zásuvky, vodovodní zařízení - každá z těchto závad je řešena promptně, aniž by byla paralyzována práce firmy. Totéž platí pro problémy s čištěním a odstraňováním odpadků.

Rozdíly:

• V prostorách třídy A je řídicí systém centralizovaný a automatizovaný. Správcovská společnost musí obsluhovat alespoň 25 000 m2 plochy;
• V budovách B+ je zapojena správcovská společnost třetí strany nebo interní služba údržby;
• V budovách B je údržba prováděna vlastní službou nebo externí firmou (minimálně 2 provozovny, z nichž každá má rozlohu 3000 m2).

Místo závěru

Všimněme si ještě jednoho důležitého bodu. Budovy tříd A a B+ musí patřit stejnému vlastníkovi a skupina nájemců musí být vyvážená. Nesplnění kritéria „vlastnictví“ je povoleno u multifunkčních komplexů, které zahrnují kancelářské a obchodní prostory nebo byty. Pro třídu B je tento požadavek nepovinný. Při výběru kanceláře v takovém obchodním centru proto věnujte zvláštní pozornost absenci obchodních konkurentů.

Naše doporučení: Kanceláře třídy A splňují všechny požadavky moderního podnikání. Třída B+ je oproti nim o něco nižší, pokud jde o architektonické a plánovací charakteristiky, parkování a infrastrukturu. Třída B je dobrou a ekonomickou variantou, pokud reprezentativnost a prestiž obchodního centra není na prvním místě a jste ochotni se smířit s některými nepříjemnostmi.

Potřebu klasifikovat, organizovat nebo rozdělovat nemovitosti do samostatných skupin v současnosti velmi akutně pociťují jak analytici realitního trhu, tak realitní makléři i odhadci.

Každý den se odhadci potýkají s potřebou dokázat jedné ze zainteresovaných stran, mezi nimiž se nacházejí – a to je zákazník posudku a spotřebitel posudku –, že očekávání hodnoty předmětu jednoho z nich jsou příliš vysoké nebo příliš optimistické, zatímco druhé jsou poněkud pesimistické. Někdy při posuzování kancelářských prostor třídy C hodnotící zákazník uvádí jako podobné objekty nedávno prodané sousední prostory, které se nacházejí v obchodním centru třídy B, a upřímně se diví, proč je jeho nemovitost podhodnocena.

V současné době analytici trhu nedosáhli shody na tom, která klasifikace je nejpřijatelnější a nejpohodlnější. Dostupné klasifikace se často navzájem opakují a mají tendenci rozšiřovat charakteristiky a faktory, podle kterých by měla být vlastnost zařazena do jedné nebo druhé třídy. Současně, po prozkoumání trhu s nemovitostmi i velkých měst v Rusku, lze poznamenat, že řada faktorů, které je třeba vzít v úvahu v rámci stávajících klasifikací, buď chybí, nebo se na vytváření tržní hodnotu nemovitosti.

V odborné komunitě, jak u logistů, tak vývojářů, analytiků, odhadců, tak postupně dochází k pochopení, že všechny navrhované klasifikace mají řadu nevýhod, z nichž hlavní jsou nadbytečnost a těžkopádnost, které jsou způsobeny nedostatkem priorit. uvedené parametry. http://estimator72.rf/01_Pages/06_Demo.php?ans=1&num=17

S malým počtem faktorů, které významně ovlivňují tržní hodnotu předmětu, existující klasifikace berou v úvahu velké množství sekundárních charakteristik, které dávají mírnou změnu hodnoty, což je zřejmé profesionálnímu odhadci.

Klasifikace kancelářských budov

Kancelářská budova třídy A: Musí splňovat nebo překročit minimálně 16 z následujících 20 standardních kritérií:

1. Vysoce kvalitní standardní povrchové úpravy, moderní systémy stavebního inženýrství včetně BMS (Building Management System);

2. Profesionální správa budov;

3. Dobrá poloha budovy v hranicích kancelářské čtvrti, výhodná dostupnost a dopravní spojení;

4. Klimatizační systém: alespoň 2trubkový nebo jeho ekvivalent;

5. Podhledy;

6. Výška od podlahy k zavěšenému stropu v průměru 3,30 m;

7. Efektivní otevřený půdorys (konstrukce s nosnými sloupy);

8. Třídílná krabice pro elektrické, telefonní a počítačové kabely, případně zdvojená podlaha (nebo možnost její instalace);

9. Moderní, kvalitní okna, jejich racionální uspořádání;

10. Moderní vysokorychlostní výtahy s čekací dobou ne delší než 30 sekund;

11. Podzemní parkoviště;

12. Vysoce kvalitní materiály použité při výzdobě společných prostor;

13. Poměr parkovacích stání (zemních a podzemních) je minimálně 1 stání na 100 m2. pronajímatelná plocha budovy;

14. Ztrátový faktor (poměr využité a pronajaté plochy) ne více než 12 %;

15. Poskytovatel vysoce kvalitních telekomunikačních služeb v budově;

16. Dva nezávislé napájecí zdroje nebo nepřerušitelný zdroj napájení; (příkon pro nízkonapěťové sítě nájemce musí být minimálně 50 W na 1 m2 užitné plochy 20 W, navíc přidělené pro osvětlení);

17. Přípustné zatížení mezipodlahových stropů: 400-450 kg na 1 m2;

18. Moderní bezpečnostní systémy a kontrola vstupu do budovy;

19. Jídelna/jídelna pro zaměstnance a další vybavení;

20. Hloubka podlahy od okna k oknu není větší než 18-20 metrů.

Administrativní budova třídy B: musí splňovat alespoň 10 z 20 uvedených kritérií.

Administrativní budova třídy C: splňuje méně než 8 z 20 uvedených kritérií. http://www.bluestone.ru/main/page/id/112.phtml

Dnes v Rusku existuje několik pokusů o vytvoření klasifikace nemovitostí v různých odvětvích trhu s nemovitostmi. Jedna z nejznámějších klasifikací kancelářských nemovitostí lze nazvat Klasifikace Moskevského výzkumného fóra 2003. ( Příloha A, tabulka 1). appraiser.ru Každý typ nemovitosti je rozdělen do 4 tříd: A, B, C, D.

Kancelářské nemovitosti na Západě jsou klasifikovány do tří tříd – A, B, C. V Rusku a SNS lze k těmto třem třídám přidat další dvě třídy – D, E. Proces přiřazení budovy konkrétní třídě vyžaduje důkladná analýza všech jeho parametrů a vlastností. Měli byste také vzít v úvahu skutečnost, že hranice mezi třídami ve většině případů nemusí být jasné. V tomto případě se za písmenné označení přidávají další znaménka + a -. Dále se podívejme na hlavní rozdíly mezi těmito třídami.

Kanceláře třídy "A".

Kanceláře třídy "A" jsou nejprestižnější kancelářské prostory umístěné v nových kancelářských komplexech a business centrech v centru města. Tyto kancelářské prostory mají nejvyšší úroveň služeb: „inteligentní“ budovy, které zajišťují kompletní optimalizaci a automatizaci všech systémů podpory života, komplexní infrastrukturu pro centralizované poskytování kancelářského vybavení nájemcům, optické komunikace, recepci, konferenční místnosti, spotřebitelské služby a rekreační zařízení. To vše je udržováno v bezvadném stavu.

Tyto kanceláře mají vlastní bezpečnostní, řídící a údržbové služby a hlídaná podzemní parkoviště. Tato třída kancelářských prostor zahrnuje moderní uspořádání otevřené kanceláře, drahé kancelářské dekorace, podhledy a mnoho dalšího. Klasická verze kanceláře třídy A je business park postavený na okraji nebo mimo město, v blízkosti pohodlných dopravních přestupů, letiště nebo nádraží a vyznačuje se nízkopodlažními budovami, které umožňují obejít se bez výtahů ( to zlevňuje výstavbu a údržbu). Odlehlost je kompenzována blízkostí přírody.

Dalšími bonusy takových kanceláří jsou organizované doručování zaměstnanců z města nebo z nejbližší stanice metra do areálu a také velké množství parkovacích míst. V zahraničí, kde obchodní parky již dávno nejsou exotické, se upřednostňují kancelářské možnosti s originální moderní architekturou, krajinným designem a dalšími preferencemi pro nájemníky. Normou pro tento kancelářský formát je přítomnost velkých rekreačních oblastí s parky, pěšími uličkami, umělými jezery a nádržemi.

Kanceláře třídy "B".

Kanceláře třídy "B" jsou kancelářské prostory s téměř stejnými vlastnostmi jako kanceláře třídy "A". Kanceláře třídy B mohou být umístěny v nových nebo nově rekonstruovaných budovách s potřebnou inženýrskou komunikací, často ne v samotném centru města, ale ani v okrajových částech. Kanceláře třídy B mají prakticky stejné vlastnosti jako kanceláře třídy A, ale nejsou tak prestižní a navíc mají užší rozsah nabízených služeb. Proto se jim někdy říká „rozpočtové kanceláře“ nebo „úřady ekonomické třídy“. Tyto kanceláře nemusí mít centrální klimatizaci. Tyto kanceláře nejsou tak prestižní a škála nabízených služeb není tak široká – parkování se například nejčastěji nachází pod širým nebem.

Do této třídy kanceláří patří i kanceláře třídy „A“ po 5-7 letech provozu, staré vily umístěné v centru města, které byly zrekonstruovány a přeměněny na kancelářské prostory. offrent.ru › recenze/typ/

Kanceláře třídy "C".

Kanceláře třídy "C" jsou kancelářské prostory, postavené nebo zrekonstruované budovy, obvykle umístěné mimo centrum města, obvykle pronajaté od výzkumného ústavu nebo výrobního podniku. Někdy se jim říká „sovětské“. Poslední rekonstrukce v takových kancelářských prostorách mohla být provedena před více než 10 lety z materiálů v té době dostupných nebo z levných materiálů, fasáda budovy je často neopravená a působí nereprezentativně.

V takovém kancelářském prostoru obvykle není moderní komunikace, centrální klimatizace, ventilační systém je obyčejný a toaleta je na chodbě. Takové budovy se vyznačují všemi „kouzly“ kancelářského způsobu organizace práce - chodbový systém, potíže s klimatizací (naprostý nedostatek centrální klimatizace), nepohodlný přístup a nedostatek civilizovaného parkování. Jedná se především o nově otevřené administrativní budovy, které se nenacházejí v centru města, ale na křižovatce dopravních cest, v blízkosti stanic metra a hlavních radiál. Kancelář třídy "C" předpokládá poměrně skromný rozsah služeb: telefon, možný přístup k internetu.

Do této kategorie patří i kvalitní kancelářské prostory v administrativních, ústavních a průmyslových budovách, kanceláře, které dle charakteristiky budovy odpovídají třídě B, avšak s nevýhodami. Takové budovy jsou docela působivé, mají nějaké obchodní služby a společné parkoviště.

Kanceláře třídy "D".

Kanceláře třídy "D" - kancelářské prostory v budovách se zastaralými inženýrskými sítěmi, dřevěnými podlahami a nedostatkem specializovaných služeb pro podporu života. Takové kancelářské prostory zpravidla vyžadují rozsáhlé rekonstrukce.

Kanceláře třídy "E".

Kanceláře třídy "E" jsou kancelářské prostory v budovách, které nejsou vhodné pro kancelářské prostory a vyžadují rekonstrukci. Mohou to být sklepy a polosuterény předělané na kanceláře, byty v obytných domech, někdy se samostatným vchodem a parkováním pro 2-4 auta. Pokud mají dobrou polohu, renovace na evropské úrovni a jsou vybaveny kvalitním nábytkem a kancelářským vybavením, mohou takové kanceláře dobře konkurovat kancelářím vyšší třídy. http://officeproduct.ru/2010/03/31/klassifikacija-ofisov.html

V Rusku byla klasifikace kancelářských prostor přijata v roce 2006, byla vytvořena podle západního modelu a zahrnuje rozdělení všech kancelářských prostor do tří kategorií: „A“ (elitní třída), „B“ (obchodní třída) a „C“ (ekonomická třída).

Kanceláře třídy A

Nejprestižnější kancelářské prostory spadající do třídy „A“ jsou kanceláře v executive class.

Jejich základní rozdíly:

• moderní budova kancelářského centra (ne starší 8 let);
• drahé dekorace interiéru, které splňují nejvyšší evropské standardy, vysoké stropy, zdvojené podlahy;
• přítomnost moderních, pohodlných výtahů v dostatečném množství;
• dostupnost centrálního automatizovaného ventilačního a klimatizačního systému;
• dostupnost centralizovaných požárních a bezpečnostních poplachových systémů;
• výhodná poloha (centrum, dopravní dostupnost);
• zvýšená bezpečnost, včetně hlídaného parkoviště, video dohledu, ovládání obličejem;
• profesionální management;
• vysoké ceny (nájemné je nad 1000 $, cena za metr čtvereční je minimálně 9 tisíc $).

Příkladem kanceláří třídy „A“ v Moskvě by byly prostory v obchodních centrech Four Winds Plaza v centru města na ulici Bolshaya Gruzinskaya Street, Aquamarine-2 na nábřeží Ozerkovskaya, Citydel Business Center v okrese Basmanny, Midland Plaza na Arbat, Gazoil Plaza v Cheryomushki.

Analýza trhu komerčních nemovitostí ukazuje, že kanceláře třídy A mají asi 15 % poptávky v tomto segmentu trhu, ale tvoří více než 71 % nových prostor zprovozněných v Moskvě v roce 2007 a poptávka po nich postupně roste. .

Kanceláře třídy „B“.

Kancelářské prostory třídy „B“ jsou zlatou střední cestou, poptávají je převážně nájemci a v současnosti jsou pro kupce komerčních nemovitostí v Moskvě nejatraktivnější.

Kancelář třídy B je také kvalitním prostorem. Navíc s přihlédnutím ke zvláštnostem trhu komerčních nemovitostí je zvykem vyčlenit z této třídy ty prostory, které mají vyšší úroveň a označit je jako kanceláře třídy „B+“. Kanceláře třídy „B“ a „B+“ musí mít:

• vysoce kvalitní opravy;
• otevřený půdorys;
• moderní výtahy;
• moderní požární signalizace, ventilační a klimatizační systémy;
• izolované koupelny;
• samostatné parkování;
• 24hodinová ostraha;
• stravování zaměstnanců a návštěvníků;
• komunikace z optických vláken, samostatné telefonní linky.

Kanceláře třídy „B+“ se navíc svými nemovitostmi blíží třídě „A“ a vyznačují se výhodnou polohou, dopravní dostupností a bezpečným parkováním, použitím vysoce kvalitních materiálů při dokončení budovy a prostor, moderním zabezpečením budovy pomocí video monitorovací systémy a jednotná správa budov.

Příklady komerčních nemovitostí třídy „B“ jsou kanceláře obchodních center „Tushino“, „Meridian“ v okrese na levém břehu, „9 akrů“ v Cheryomushki, „Magistral“ v okrese Khoroshovsky, „Cascade“ v Maryina Roshcha , „Start“ ve čtvrti Basmanny.

Třídu „B+“ lze vidět v kancelářských centrech „Derbenevskaya Plaza“ na jihu Moskvy, „Krásný dům“ ve čtvrti Otradnoe, „Academichesky“ na jihozápadě, „Starý Arbat“ v centru Moskvy atd. Nájemné za takové prostory je poměrně vysoké a jejich nákup je výhodnou investicí, což způsobuje neustálý nárůst poptávky v tomto segmentu trhu.

Kanceláře třídy "C".

Kancelářské prostory třídy C jsou jedny z nejdostupnějších na trhu komerčních nemovitostí. Tyto administrativní prostory jsou trvale málo žádané, jejich výhodu – nízké nájemné – oceňují malé firmy, které se teprve začínají rozvíjet.

Kanceláře třídy „C“ se nejčastěji nacházejí ve starých budovách s novým účelem nebo budovách stávajících podniků a mají:

• vymalování;
• výtah (pokud má budova více než 3 podlaží);
• skříň nebo smíšené uspořádání;
• pasivní ventilační systém;
• dřevěná okna;
• nízká kvalita doplňkových služeb: catering, ostraha, parkování atd.

Prostory třídy „C“ má smysl využívat jako back office, pobočky, kam nejsou klienti zváni, ale kde probíhají určité vnitropodnikové činnosti: například pracují dispečeři, sídlí účetnictví atd. Příklady takových prostor zahrnují kanceláře v obchodním centru na nábřeží akademika Tupoleva, v budově obchodního centra na Aleksejevské, stejně jako četné prostory pronajaté továrnami, obchody a vzdělávacími institucemi.

Za posledních 10 let bylo postaveno dříve nepředstavitelné množství obchodních center. Každý z nich, snažící se přilákat kupce a nájemce, se snaží vyniknout svým jménem, ​​architekturou, infrastrukturou, konceptem... U business center je situace téměř stejná.

V důsledku toho byly učiněny pokusy nějak systematizovat různé objekty do tříd a typů. Článek poskytuje příležitost seznámit se s touto klasifikací.

Klasifikace obchodních center

V současné době v Rusku neexistuje jediná schválená klasifikace budov, které splňují nebo spadají pod standardy kancelářského obchodního centra (obchodního centra). Mohou to být buď novostavby (postavené s přihlédnutím ke specifikům a vlastnostem schváleným výhradně v projektové dokumentaci zákazníka), nebo kompletně přestavěné (restaurované, rekonstruované) budovy, které mají pro město historickou či architektonickou hodnotu, nebo již zastaralé administrativní budovy ( výzkumné ústavy, budovy a dílny, továrny a další vládní instituce se vystěhovaly z města).

Právo klasifikovat nové budovy je tedy plně v kompetenci jejich vlastníků. Klasifikace budov a administrativních budov postavených před několika lety, přeměněných na obchodní centra, vyvolává nejrůznější kontroverze.

Z nejpřijatelnějších budeme zvažovat klasifikaci obchodních center navrženou Cechem manažerů a developerů komerčních a průmyslových nemovitostí (GUD).

Na základě souhrnu různých charakteristik jsou obchodní centra rozdělena do kategorií: obchodní centrum oceňování nemovitostí

obchodní centrum „třídy A“;

Obchodní centrum "třída B";

Obchodní centrum "třída C".

V tomto případě nepodléhají klasifikaci:

objekty, ve kterých nebyly po dobu delší než 15 let prováděny žádné opravy;

objekty, které jsou částečně obsazené nájemníky a jsou v procesu rekonstrukce/přestavby a mají nedokončený vzhled;

vestavěné kancelářské prostory.

Je třeba poznamenat, že „obchodní centrum“ a „kancelářské centrum“ mají stejné názvy.

Klasifikace

Obecná klasifikace

Nejprestižnější vysoce kvalitní budovy, kterými jsou:

umístění,

stav nájemců a úroveň poptávky,

úroveň technické údržby a čištění.

Budovy musí mít špičkovou konstrukci/design a musí být vybaveny v souladu s nejnovějšími technologickými pokroky a požadavky na pohodlí. Budovy musí být nové nebo konkurenceschopné nové výstavbě a musí být řízeny profesionálním managementem.

Budovy s průměrnou nebo nadprůměrnou úrovní konstrukce, vybavení, umístění a stavu nájemce. Stavební infrastruktura nemusí vždy uspokojit nájemce z hlediska kvantity a kvality služeb. Mírné zastarávání budov je povoleno.

Budovy s průměrnou nebo nižší úrovní konstrukce, vybavení, umístění a stavu nájemce. Zpravidla se jedná o zastaralé nebo značně opotřebované stavby, případně funkčně vylepšené.

Charakteristiky se hodnotí v následujících kategoriích:

Poloha a dostupnost

Stavební prvky a vlastnosti

Správa budovy a úroveň poskytovaných služeb

A pokud obchodní centrum podle umístění patří do třídy „A“, podle typu a technické úrovně budovy - do třídy „C“, podle úrovně správcovské společnosti - do třídy „B“, pak celková třída objekt bude „C“.

Klasifikace obchodních center v Petrohradě se poněkud liší od klasifikace přijaté v Moskvě.