การจำแนกประเภทของวัตถุที่ถูกต้องเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้เข้าร่วมทุกคนในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มีอารยธรรม โดยทั่วไปแล้ว ธนาคาร บริษัทประกันภัย ผู้ประเมินราคา นายหน้า เจ้าของ ผู้ซื้อ และผู้เช่าเคยพบกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในกิจกรรมทางวิชาชีพหรือที่บ้านอย่างน้อยหนึ่งครั้ง

จนถึงปัจจุบัน ยังไม่มีเกณฑ์อย่างเป็นทางการในการจำแนกประเภทอาคารและโครงสร้างเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม ผู้มีส่วนได้เสียมักจะมีความเข้าใจของตนเองเกี่ยวกับมูลค่าของวัตถุ โดยพิจารณาจากคุณลักษณะหลักและราคาของวัตถุที่คล้ายคลึงกันในตลาด

แน่นอนว่าต้นทุนของวัตถุนั้นได้รับอิทธิพลจากปัจจัยจำนวนมาก แต่จากปัจจัยเหล่านี้เราสามารถระบุปัจจัยหลักที่เข้าใจได้และมีความสำคัญน้อยที่สุดได้

ด้านล่างนี้เป็นตารางที่เรารวบรวมตามเกณฑ์หลักที่ส่งผลต่อต้นทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในท้ายที่สุด

เราคำนึงถึงว่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สามกลุ่มหลัก - สำนักงานคลังสินค้าและการค้าปลีก - องค์ประกอบของลักษณะหลักนั้นแตกต่างกัน นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมจึงมีสามโต๊ะ พวกเขาไม่สามารถใช้เป็นหนังสืออ้างอิงได้ แต่ช่วยให้ลูกค้าของไซต์ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของเราได้รับแนวคิดเบื้องต้นเกี่ยวกับ "คลาส" ของวัตถุ

การจำแนกประเภทของศูนย์ธุรกิจและอาคารสำนักงาน

ลักษณะสำคัญ	คลาส "เอ"	คลาส "บี"	คลาส "ค"	คลาส "ดี"
ตำแหน่งของวัตถุ	ใจกลางเมืองหรือใกล้ใจกลางเมืองบนทางหลวงสายหลักและจัตุรัสพร้อมโครงสร้างพื้นฐานการคมนาคมที่สะดวกสบาย	ไม่ใช่พื้นที่ใจกลางเมือง ใกล้เส้นทางคมนาคม	ชานเมือง ทางเข้าไม่สะดวก	ในเขตชานเมือง, ในอาณาเขตของสถานประกอบการที่ปรับโครงสร้างใหม่, ในอาคารที่พักอาศัย
สถานะของวัตถุ	อาคารใหม่เสร็จสิ้นคุณภาพสูง	การดำเนินงานนานถึง 10 ปี คุณภาพสูงอยู่ในสภาพดี	เปิดดำเนินการมากว่า 10 ปี ก่อสร้างอาคารใหม่ การปรับปรุงมาตรฐาน การตกแต่งอยู่ในสภาพดี	สภาพน่าพอใจต้องซ่อมแซม
โซลูชันเชิงสร้างสรรค์และการวางแผนสำหรับโรงงาน	ความสูงของเพดาน - อย่างน้อย 3 ม. พื้นที่ส่วนกลางกว้างขวาง	ความสูงของเพดาน - อย่างน้อย 3 ม. พื้นที่ส่วนกลางคุณภาพสูงและมีอุปกรณ์ครบครัน	ความสูงของเพดาน - ไม่น้อยกว่า 2.7 ม. ระบบทางเดิน,	เลย์เอาต์คุณภาพต่ำ ระบบทางเดิน การจัดวางในห้องใต้ดินและกึ่งชั้นใต้ดิน
ที่จอดรถ	ที่จอดรถเหนือพื้นดินหรือใต้ดินหลายระดับพร้อมทางเข้าอาคาร	ที่จอดรถที่มีระบบรักษาความปลอดภัยพร้อมระบบรักษาความปลอดภัยและการเข้าถึงที่สะดวก	ตัวเลือกที่จอดรถมีจำกัด	ที่จอดรถที่เกิดขึ้นเองโดยไม่มีการรักษาความปลอดภัย
โครงสร้างพื้นฐาน	การจัดหาการสื่อสารและโทรคมนาคมในระดับสูง ความพร้อมของห้องประชุม บริการลูกค้า พื้นที่อาหารและนันทนาการ	โครงสร้างพื้นฐานการบริการทางธุรกิจที่พัฒนาแล้ว รวมถึงห้องประชุมและบริการผู้บริโภค	โครงสร้างพื้นฐานการบริการผู้เช่าที่ยังไม่ได้รับการพัฒนา	ขาดโครงสร้างพื้นฐานการบริการผู้เช่า

หากคุณกำลังวางแผนที่จะเช่าพื้นที่สำนักงาน โปรดดูส่วนการเช่าสำนักงาน
สำหรับผู้ซื้อพื้นที่สำนักงาน ข้อมูลสามารถดูได้ที่หน้าการซื้อสำนักงาน

การจำแนกประเภทของศูนย์การค้า

สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก จะใช้การจัดหมวดหมู่แบบยุโรป ศูนย์การค้าในนั้นแบ่งออกเป็นกลุ่มขึ้นอยู่กับที่ตั้งขนาดพื้นที่ค้าปลีกองค์ประกอบและความเชี่ยวชาญของผู้เช่าหลัก

	ที่ตั้ง	ผู้ชม	พื้นที่การค้า	ผู้เช่าหลัก	คำอธิบาย
ศูนย์การค้าไมโครดิสทริค	ห่างจากถนนสายหลักและทางหลวงสายสำคัญ	มากถึง 3,000 คน	น้อยกว่า 3,000 ตารางเมตร	อาจจะหายไป	การค้าสินค้าจำเป็นบริการในชีวิตประจำวัน
ศูนย์การค้าย่าน	ตั้งอยู่ห่างจากถนนสายกลางและทางหลวงสายหลัก ใช้เวลาเดินทางโดยรถยนต์ส่วนตัวหรือรถสาธารณะภายใน 5-10 นาที	3,000 – 40,000 คน	3,000-10,000 ตารางเมตร	ร้านขายของชำซูเปอร์มาร์เก็ตร้านขายยา	ประกอบกิจการค้าผลิตภัณฑ์อาหาร สินค้าจำเป็น บริการในชีวิตประจำวัน
ศูนย์การค้าย่าน	ใกล้ถนนสายหลักและทางหลวงสายสำคัญ เข้าถึงการคมนาคมได้เพียง 10-20 นาที	40 - 150,000 คน	9000 – 20000 ตารางเมตร	ร้านขายของชำ ซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านขายยา สินค้าสำหรับเด็ก สินค้าอุตสาหกรรม
ศูนย์การค้าระดับภูมิภาค	ใกล้ทางหลวงยุทธศาสตร์, การคมนาคมสะดวก 30-40 นาที	กว่า 150,000 คน	30,000 – 45,000 ตารางเมตร	ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่หลายแห่งที่มีสินค้าครบครัน	สินค้าอุตสาหกรรม เสื้อผ้า เฟอร์นิเจอร์ ของใช้ในครัวเรือน สถานที่พักผ่อนหย่อนใจและความบันเทิง บริการผู้บริโภค

การจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์คลังสินค้า

เกณฑ์หลักในการจำแนกประเภทอสังหาริมทรัพย์คลังสินค้าสำหรับอสังหาริมทรัพย์สำนักงานคือที่ตั้งของอาคารและอุปกรณ์ของสถานที่ ลักษณะเฉพาะของคลังสินค้าจำเป็นต้องมีโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมขนส่งที่ดีของสิ่งอำนวยความสะดวกและถนนทางเข้าคลังสินค้า

ลักษณะสำคัญ	คลังสินค้าระดับ "A"	คลังสินค้าคลาส "B"	คลังสินค้าระดับ "C"	คลังสินค้าระดับ "D"
ลักษณะอาคาร	อาคารคลังสินค้าทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้าชั้นเดียวใหม่ที่ทำจากโครงสร้างโลหะเบาไม่มีเสาหรือมีเสาที่มีระยะพิทช์ 6-10 ม.	อาคารคลังสินค้าหนึ่งหรือสองชั้น มีการก่อสร้างใหม่หรือตกแต่งใหม่	โรงเก็บเครื่องบิน โรงงานผลิต ใหม่หรือสร้างขึ้นใหม่	สถานที่ผลิตและโรงเก็บเครื่องบินที่ไม่ได้รับความร้อน, ห้องใต้ดิน
ลักษณะของสถานที่	พื้นคอนกรีตเรียบเคลือบสารกันฝุ่น รับน้ำหนัก 5 ตันต่อ ตร.ม. เพดานสูงอย่างน้อย 12 เมตร	เพดานสูงตั้งแต่ 6 เมตร พื้น – ยางมะตอย หรือคอนกรีตไม่เคลือบผิว	เพดานสูงตั้งแต่ 4 เมตร พื้น – ยางมะตอยหรือกระเบื้องคอนกรีต คอนกรีตไม่เคลือบผิว	ความสูงของเพดาน - ไม่ได้ควบคุม พื้น - เหมาะสำหรับการจราจรอย่างจำกัด
ที่ตั้งทรัพย์สิน	ตั้งอยู่ใกล้ทางหลวงสายกลางแนะนำให้มีทางรถไฟ	ถนนทางเข้าสะดวก ใกล้ทางหลวง ควรมีทางรถไฟ	การเข้าถึงการขนส่งสำหรับยานพาหนะหนัก	ความพร้อมของถนนสำหรับยานพาหนะ
อุปกรณ์ทางเทคนิค	ระบบระบายอากาศ ระบบควบคุมอุณหภูมิที่ปรับได้ ระบบแจ้งเตือนเหตุเพลิงไหม้และระบบดับเพลิงอัตโนมัติ ระบบสัญญาณกันขโมยและกล้องวงจรปิด ระบบโทรคมนาคมผ่านใยแก้วนำแสง ระบบเข้าออก	ลิฟต์ขนส่งสินค้าอย่างน้อย 1 ตัวต่อพื้นที่ 2,000 ตร.ม. ระบบทำความร้อน ระบบดับเพลิง ระบบสัญญาณกันขโมยและกล้องวงจรปิด โทรคมนาคม	ความพร้อมใช้งานของลิฟต์ขนส่งสินค้า ระบบทำความร้อน โทรคมนาคม	การมีกลไกเพิ่มเติมสำหรับการขนถ่ายและการขนส่งสินค้า
โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง	แพลตฟอร์มสำหรับยานพาหนะที่ใช้งานหนัก พื้นที่สำหรับการเคลื่อนย้ายยานพาหนะที่ใช้งานหนัก	พื้นที่สำหรับจอดรถและเคลื่อนย้ายยานพาหนะหนัก ทางลาดสำหรับการขนถ่ายยานพาหนะ	พื้นที่สำหรับการเคลื่อนย้ายและการขนถ่ายยานพาหนะ	เลขที่
ข้อกำหนดเพิ่มเติม	สำนักงานและสถานที่สนับสนุน ห้องน้ำ ห้องอาบน้ำ ห้องเอนกประสงค์ ห้องล็อกเกอร์		สถานที่เสริมสำหรับพนักงาน	ความพร้อมของสถานที่เสริมบนเว็บไซต์

หากต้องการคำแนะนำในการเช่าหรือซื้อและขายพื้นที่คลังสินค้าในมอสโก คุณสามารถติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราได้ นอกจากนี้ยังสามารถรับข้อมูลเพิ่มเติมได้ในหัวข้อ: การเช่าคลังสินค้า
และจัดซื้อโกดัง

เรายินดีเป็นอย่างยิ่งหากข้อมูลที่เราให้ไว้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประเภทต่างๆ จะช่วยคุณในการดำเนินธุรกิจในตลาดนี้ หากคุณต้องการคำแนะนำหรือแนวทางแก้ไขปัญหาใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของเรา

เพื่อประเมินอาคารได้อย่างน่าเชื่อถือ จำเป็นต้องมีพารามิเตอร์ 20 ตัว แต่เพื่อความสะดวกในการรับรู้เราจะเน้นและจัดกลุ่มพารามิเตอร์หลัก:

1. ที่ตั้ง.
2. ประเภทอาคาร ลักษณะการออกแบบ (รวมที่จอดรถ) ปีที่ก่อสร้าง
3. ระบบช่วยชีวิต
4. การวางแผนการแก้ปัญหาและการตกแต่ง
5. โครงสร้างพื้นฐาน พ.ศ.
6. ความปลอดภัย.
7. การจัดการอาคาร

หากเราคำนึงถึงพารามิเตอร์ทั้ง 20 ตัว เงื่อนไขในการจัดประเภทอาคารเป็นคลาส A จะต้องมี 16 ตัว และสำหรับคลาส B – 10

ที่ตั้ง

ทั้งคลาส A และ B ต้องการทำเลที่ตั้งที่ได้เปรียบ: ย่านธุรกิจ ระดับการจราจรหนาแน่น ใกล้กับทางแยกต่างระดับการคมนาคมและรถไฟใต้ดิน การเข้าถึงอาคารได้สะดวก อย่างไรก็ตาม “ระยะเดิน” ของศูนย์ธุรกิจนั้นแตกต่างกัน สำหรับพนักงาน ความแตกต่างระหว่าง 5 และ 20 นาทีในการเดินจากรถไฟใต้ดินไปยังที่ทำงานอาจเป็นจุดพื้นฐาน เจ้าของอาคารคลาส B บางรายหลุดพ้นจากสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ด้วยการจัดการจัดส่งโดยรถรับส่งขององค์กร นี่เป็นการเคลื่อนไหวที่ดี เราจะรวมภาพของสถานที่เป็นความแตกต่างที่มีนัยสำคัญ: ไม่ควรมีวัตถุใดๆ ใกล้กับศูนย์ธุรกิจระดับ A และ B+ ที่อาจส่งผลกระทบต่อภาพลักษณ์ (สถานที่ฝังกลบ เขตอุตสาหกรรม เรือนจำ ฯลฯ) สำหรับคลาส B เงื่อนไขนี้เป็นทางเลือก (ไม่บังคับ)

ประเภทอาคาร

ความแตกต่างที่นี่มีความสำคัญมากกว่า สำนักงานคลาส A ตั้งอยู่ในอาคารใหม่ ซึ่งเดิมได้รับการออกแบบให้เป็นศูนย์ธุรกิจ และสำนักงานคลาส B ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในอาคารที่สร้างขึ้นใหม่หรือในศูนย์ธุรกิจที่เปิดดำเนินการมานานกว่า 5-7 ปี สิ่งนี้เกี่ยวข้องโดยตรงกับอุปกรณ์วิศวกรรมและโซลูชันการวางแผน ตลอดจนสถาปัตยกรรมและการออกแบบ ตัวอย่างเช่น ในสำนักงาน Class A จะมีไข้แดดได้ดีกว่า เนื่องจากพื้นที่กระจกมีขนาดใหญ่กว่า ข้อกำหนดบังคับคือความพร้อมของที่จอดรถใต้ดินหรือที่จอดรถในร่ม อัตราส่วนที่จอดรถอย่างน้อย 1:100 m2 สำหรับอาคาร B+ และ B- ตัวบ่งชี้นี้เป็นทางเลือก

ระบบช่วยชีวิต

ระบบวิศวกรรมอาคารเป็น "ส่วนหน้าที่มองไม่เห็น" ซึ่งความสะดวกสบายของพนักงานของคุณขึ้นอยู่กับโดยตรง คลาส A จัดให้มีระบบปรับอากาศส่วนกลาง (อย่างน้อยสองท่อ) แหล่งจ่ายไฟอย่างต่อเนื่อง (หรือแหล่งพลังงานอิสระสองแหล่ง อย่างน้อย 70 วัตต์ต่อ 1 ตารางเมตร) การมีลิฟต์ความเร็วสูงที่มีระยะเวลารอคอยไม่เกิน กว่า 30 วินาที และการจัดตั้งผู้ให้บริการอย่างน้อยสองราย

การวางแผนการแก้ปัญหาและการตกแต่ง

อาคาร Modern Class A มีระยะห่างระหว่างเสาค่อนข้างกว้าง ช่วยให้ใช้พื้นที่ใช้สอยได้อย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด ในบทความก่อนหน้านี้ เราได้เขียนเกี่ยวกับสิ่งที่เรียกว่าปัจจัยการสูญเสีย - ค่าสัมประสิทธิ์การสูญเสีย เพื่อให้ค่าสัมประสิทธิ์นี้มีค่าน้อยที่สุด อาคารจะต้องมีคุณสมบัติตรงตามพารามิเตอร์ต่อไปนี้:

• มีระยะห่างระหว่างเสาอย่างน้อย 8 x 8 ม.
• พื้นที่ชั้นตั้งแต่ 1,000 ตร.ม.
• บันได ลิฟต์ และห้องน้ำอยู่ตรงกลางชั้น
• แผนผังสำนักงานเปิดอยู่

ค่าปัจจัยการสูญเสียที่ยอมรับได้สำหรับสำนักงาน Class A คือ 12-18% สำหรับสำนักงาน Class B – ไม่สูงกว่า 20% เมื่อแปลเป็นภาษาการเงิน หมายความว่าคุณจะต้องจ่ายเงิน 112 หรือ 120 ให้กับพื้นที่ทุกๆ 100 ตารางเมตรของสถานที่ของคุณ ตามลำดับ ความแตกต่างค่อนข้างชัดเจน

ในอาคารคลาส B+ และโดยเฉพาะอาคาร B มักพบทางเดินในสำนักงานหรือแผนผังแบบผสม ในห้องคลาส A - เปิด การตั้งค่าที่นี่ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของบริษัทผู้เช่าเท่านั้น แต่เป็นที่ชัดเจนว่าปัจจัยการสูญเสียในกรณีแรกนั้นสูงกว่า

ความสูงของเพดานหลังเสร็จสิ้นควรมีอย่างน้อย 2.7 ม. ที่นี่อีกครั้ง Class A ชนะ: โดยปกติแล้วค่านี้จะอยู่ใกล้กับ 3 ม. และสำหรับ Class B พารามิเตอร์นี้เป็นทางเลือก การตกแต่งคุณภาพสูงประกอบด้วยเพดานแบบแขวนพร้อมแสงที่สมเหตุสมผล หน้าต่างพลาสติก เสื่อน้ำมันหรือพรมบนพื้นและวอลล์เปเปอร์ที่ทาสีได้บนผนัง

โครงสร้างพื้นฐาน

เพื่อความสะดวกของผู้เช่า อาคารควรมีโรงอาหารหรือร้านกาแฟ ตู้เอทีเอ็ม และเครื่องชำระเงิน อาคาร B Class สอดคล้องกับสิ่งนี้ A Class ให้โอกาสมากขึ้น: โครงสร้างพื้นฐานที่นี่ประกอบด้วยห้องประชุมและห้องประชุม และที่ชั้นล่างมีบริการที่เป็นประโยชน์เพิ่มเติม เช่น ร้านค้า ร้านซักแห้ง สาขาธนาคาร ร้านซักแห้ง ฯลฯ ศูนย์ธุรกิจขนาดใหญ่มักมีศูนย์ออกกำลังกาย .

ความปลอดภัย

ระบบรักษาความปลอดภัยหลายระดับถือเป็นคุณลักษณะที่ขาดไม่ได้ของศูนย์ธุรกิจอันทรงเกียรติ อาคารคลาส A มีอุปกรณ์ความปลอดภัยจากอัคคีภัยและกล้องวิดีโอ สถานที่ทั้งหมด ที่จอดรถใต้ดินและเหนือพื้นดินได้รับการดูแล และมีการควบคุมการเข้าถึงอาณาเขตและสถานที่

การจัดการอาคาร

การจัดการอย่างมืออาชีพทำให้ผู้เช่าไม่ปวดหัว ก๊อกน้ำ ปลั๊กไฟ อุปกรณ์ประปาที่ชำรุด - ข้อผิดพลาดใดๆ เหล่านี้ได้รับการแก้ไขโดยทันที โดยไม่ทำให้การทำงานของบริษัทเป็นอัมพาต เช่นเดียวกับปัญหาการทำความสะอาดและการกำจัดขยะ

ความแตกต่าง:

• ในสถานที่ประเภท A ระบบควบคุมจะรวมศูนย์และเป็นอัตโนมัติ บริษัทจัดการต้องให้บริการพื้นที่อย่างน้อย 25,000 ตร.ม.
• ในอาคาร B+ มีบริษัทจัดการบุคคลที่สามหรือบริการบำรุงรักษาภายในเข้ามาเกี่ยวข้อง
• ในอาคาร B การบำรุงรักษาจะดำเนินการโดยบริการของเราเองหรือโดยบริษัทภายนอก (อย่างน้อย 2 แห่ง โดยแต่ละแห่งมีพื้นที่ 3,000 ตารางเมตร)

แทนที่จะได้ข้อสรุป

ให้เราทราบประเด็นสำคัญอีกประการหนึ่ง อาคารประเภท A และ B+ ต้องเป็นของเจ้าของคนเดียวกัน และกลุ่มผู้เช่าต้องมีความสมดุล อนุญาตให้ไม่ปฏิบัติตามเกณฑ์ "ความเป็นเจ้าของ" สำหรับคอมเพล็กซ์มัลติฟังก์ชั่นซึ่งรวมถึงสำนักงานและสถานที่ค้าปลีกหรืออพาร์ตเมนต์ สำหรับคลาส B ข้อกำหนดนี้เป็นทางเลือก ดังนั้นในการเลือกสำนักงานในศูนย์ธุรกิจดังกล่าวควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับการไม่มีคู่แข่งทางธุรกิจ

คำแนะนำของเรา: สำนักงานคลาส A ตอบสนองทุกความต้องการของธุรกิจยุคใหม่ คลาส B+ ค่อนข้างด้อยกว่าในแง่ของลักษณะสถาปัตยกรรมและการวางแผน ที่จอดรถ และโครงสร้างพื้นฐาน คลาส B เป็นตัวเลือกที่ดีและประหยัดหากความนำเสนอและศักดิ์ศรีของศูนย์ธุรกิจไม่ได้อยู่ในระดับแนวหน้า และคุณยินดีที่จะทนกับความไม่สะดวกบางประการ

ในปัจจุบัน ความจำเป็นในการจำแนก จัดระเบียบ หรือแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกเป็นกลุ่มๆ เป็นสิ่งที่นักวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายหน้า และผู้ประเมินราคารู้สึกได้อย่างชัดเจนมาก

ผู้ประเมินราคาทุกวันต้องเผชิญกับความจำเป็นในการพิสูจน์ต่อผู้มีส่วนได้เสียรายใดรายหนึ่งซึ่งพวกเขาอาศัยอยู่ - และนี่คือลูกค้าของผู้ประเมินและผู้บริโภคของรายงาน - ความคาดหวังต่อมูลค่าของวัตถุของหนึ่งในนั้น สูงเกินไปหรือมองโลกในแง่ดีเกินไป ในขณะที่อีกฝ่ายค่อนข้างมองโลกในแง่ร้าย บางครั้ง ในการประเมินพื้นที่สำนักงานคลาส C ลูกค้าผู้ประเมินอ้างถึงสถานที่ที่ขายไปเมื่อเร็ว ๆ นี้ในละแวกใกล้เคียงซึ่งตั้งอยู่ในศูนย์ธุรกิจคลาส B เป็นวัตถุที่คล้ายกัน และสงสัยอย่างจริงใจว่าทำไมทรัพย์สินของเขาจึงถูกตีราคาต่ำเกินไป

ปัจจุบันนักวิเคราะห์ตลาดยังไม่ได้รับความเห็นพ้องต้องกันว่าการจำแนกประเภทใดเป็นที่ยอมรับและสะดวกที่สุด การจำแนกประเภทที่มีอยู่มักจะซ้ำกันและมีแนวโน้มที่จะขยายลักษณะและปัจจัยที่ควรจำแนกทรัพย์สินออกเป็นประเภทหนึ่งหรืออีกประเภทหนึ่ง ในเวลาเดียวกันเมื่อตรวจสอบตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมืองใหญ่ในรัสเซียแล้วสามารถสังเกตได้ว่าปัจจัยหลายประการที่ต้องนำมาพิจารณาภายในกรอบการจำแนกประเภทที่มีอยู่นั้นขาดหายไปหรือมีส่วนร่วมเพียงเล็กน้อยในการก่อตัวของ มูลค่าตลาดของทรัพย์สิน

ดังนั้น ในชุมชนมืออาชีพ ทั้งนักโลจิสติกส์และนักพัฒนา นักวิเคราะห์ ผู้ประเมิน มีความเข้าใจอย่างค่อยเป็นค่อยไปว่าการจำแนกประเภทที่เสนอทั้งหมดมีข้อเสียหลายประการ โดยหลักๆ คือความซ้ำซ้อนและความยุ่งยาก ซึ่งเกิดจากการขาดลำดับความสำคัญของ พารามิเตอร์ที่ระบุไว้ http://estimator72.rf/01_Pages/06_Demo.php?ans=1&num=17

ด้วยปัจจัยจำนวนเล็กน้อยที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าตลาดของวัตถุอย่างมีนัยสำคัญ การจำแนกประเภทที่มีอยู่จะพิจารณาคุณลักษณะรองจำนวนมากที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเล็กน้อย ซึ่งผู้ประเมินมืออาชีพจะเห็นได้ชัด

การจำแนกประเภทของอาคารสำนักงาน

อาคารสำนักงานคลาส A: ต้องเป็นไปตามหรือเกินเกณฑ์ขั้นต่ำ 16 ข้อจากเกณฑ์มาตรฐาน 20 ข้อต่อไปนี้:

1. ผิวสำเร็จคุณภาพสูงได้มาตรฐาน ระบบวิศวกรรมอาคารที่ทันสมัย ​​รวมถึง BMS (Building Management System)

2. การจัดการอาคารแบบมืออาชีพ

3. อาคารทำเลดี อยู่ในขอบเขตเขตสำนักงาน การเดินทางสะดวก และการเชื่อมโยงการคมนาคม

4. ระบบปรับอากาศ อย่างน้อย 2 ท่อหรือเทียบเท่า

5. เพดานที่ถูกระงับ

6. ความสูงจากพื้นถึงเพดานแขวนเฉลี่ย 3.30 ม.

7. แผนผังชั้นเปิดที่มีประสิทธิภาพ (โครงสร้างพร้อมเสารับน้ำหนัก)

8. กล่องสามส่วนสำหรับสายไฟฟ้า โทรศัพท์ และคอมพิวเตอร์ หรือพื้นยก (หรือสามารถติดตั้งได้)

9. หน้าต่างที่ทันสมัยและมีคุณภาพสูงการจัดวางอย่างมีเหตุผล

10. ลิฟต์ความเร็วสูงที่ทันสมัยซึ่งมีระยะเวลารอไม่เกิน 30 วินาที

11. ที่จอดรถใต้ดิน

12. วัสดุคุณภาพสูงที่ใช้ในการตกแต่งพื้นที่ส่วนกลาง

13. อัตราส่วนพื้นที่จอดรถ (พื้นดิน และใต้ดิน) อย่างน้อย 1 คัน ต่อ 100 ตร.ม. พื้นที่เช่าของอาคาร

14. Loss Factor (อัตราส่วนพื้นที่ใช้และพื้นที่เช่า) ไม่เกิน 12%

15. ผู้ให้บริการโทรคมนาคมคุณภาพสูงในอาคาร

16. แหล่งจ่ายไฟอิสระสองตัวหรือแหล่งจ่ายไฟสำรอง (กำลังไฟสำหรับเครือข่ายแรงดันต่ำของผู้เช่าต้องมีอย่างน้อย 50 W ต่อ 1 ตร.ม. ของพื้นที่ใช้งาน 20 W จัดสรรเพิ่มเติมเพื่อให้แสงสว่าง)

17. น้ำหนักที่อนุญาตบนเพดานอินเทอร์ฟลอร์: 400-450 กก. ต่อ 1 ตร.ม.

18. ระบบรักษาความปลอดภัยที่ทันสมัยและการควบคุมการเข้าออกอาคาร

19. โรงอาหาร/โรงอาหารสำหรับพนักงานและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ

20. ความลึกของพื้นจากหน้าต่างหนึ่งไปอีกหน้าต่างหนึ่งไม่เกิน 18-20 เมตร

อาคารสำนักงานคลาส B: ต้องเป็นไปตามเกณฑ์อย่างน้อย 10 ข้อจาก 20 ข้อที่กำหนด

อาคารสำนักงานคลาส C: ตรงตามเกณฑ์น้อยกว่า 8 จาก 20 เกณฑ์ที่กำหนด http://www.bluestone.ru/main/page/id/112.phtml

ทุกวันนี้ในรัสเซียมีความพยายามหลายครั้งในการพัฒนาการจำแนกประเภทของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ในภาคส่วนต่าง ๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในการจำแนกประเภทอสังหาริมทรัพย์สำนักงานที่มีชื่อเสียงที่สุดสามารถเรียกได้ว่า การจำแนกประเภทของฟอรัมวิจัยมอสโกปี 2546 -ภาคผนวก A ตารางที่ 1) ผู้ประเมินราคา.ruอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทแบ่งออกเป็น 4 ประเภท: A, B, C, D

อสังหาริมทรัพย์สำนักงานในโลกตะวันตกแบ่งออกเป็นสามคลาส - A, B, C ในรัสเซียและ CIS สามารถเพิ่มคลาสอีกสองคลาสในสามคลาสเหล่านี้ - D, E กระบวนการกำหนดอาคารสำหรับคลาสเฉพาะต้องใช้ การวิเคราะห์พารามิเตอร์และคุณลักษณะทั้งหมดอย่างละเอียด คุณควรคำนึงถึงความจริงที่ว่าขอบเขตระหว่างคลาสในกรณีส่วนใหญ่อาจไม่ชัดเจน ในกรณีนี้ จะมีการเพิ่มเครื่องหมาย + และ - เพิ่มเติมหลังการกำหนดตัวอักษร ต่อไปเรามาดูความแตกต่างที่สำคัญระหว่างคลาสเหล่านี้กัน

สำนักงานระดับ "A"

สำนักงานระดับ "A" เป็นสถานที่สำนักงานที่มีชื่อเสียงที่สุด ตั้งอยู่ในอาคารสำนักงานแห่งใหม่และศูนย์กลางธุรกิจในใจกลางเมือง สำนักงานเหล่านี้มีบริการระดับสูงสุด: อาคาร "อัจฉริยะ" ที่ให้การเพิ่มประสิทธิภาพที่สมบูรณ์แบบและระบบอัตโนมัติของระบบช่วยชีวิตทั้งหมด โครงสร้างพื้นฐานที่ครอบคลุมสำหรับการจัดหาอุปกรณ์สำนักงานแบบรวมศูนย์สำหรับผู้เช่า การสื่อสารด้วยใยแก้วนำแสง แผนกต้อนรับ ห้องประชุม บริการลูกค้า และสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสันทนาการ ทั้งหมดนี้ถูกเก็บไว้ในสภาพที่ไร้ที่ติ

สำนักงานดังกล่าวมีระบบรักษาความปลอดภัย การจัดการ และการบำรุงรักษา และที่จอดรถใต้ดินที่มีระบบรักษาความปลอดภัย พื้นที่สำนักงานประเภทนี้เกี่ยวข้องกับรูปแบบสำนักงานแบบเปิดที่ทันสมัย ​​การตกแต่งสำนักงานราคาแพง เพดานแบบแขวน และอื่นๆ อีกมากมาย สำนักงาน Class A รุ่นคลาสสิกคือเขตธุรกิจที่สร้างขึ้นในเขตชานเมืองหรือนอกเมือง ใกล้กับจุดเปลี่ยนการคมนาคมสะดวก สนามบิน หรือสถานีรถไฟ และโดดเด่นด้วยอาคารแนวราบซึ่งทำให้สามารถทำได้โดยไม่ต้องใช้ลิฟต์ ( ทำให้ค่าก่อสร้างและค่าบำรุงรักษาถูกกว่า) ความห่างไกลได้รับการชดเชยด้วยความใกล้ชิดกับธรรมชาติ

โบนัสเพิ่มเติมของสำนักงานดังกล่าวคือการจัดส่งพนักงานจากเมืองหรือจากสถานีรถไฟใต้ดินที่ใกล้ที่สุดไปยังคอมเพล็กซ์รวมถึงที่จอดรถจำนวนมาก ในต่างประเทศ ที่เขตธุรกิจเลิกมีความแปลกใหม่ไปนานแล้ว มักให้ความสำคัญกับตัวเลือกสำนักงานที่มีสถาปัตยกรรมสมัยใหม่แบบดั้งเดิม การออกแบบภูมิทัศน์ และความชอบเพิ่มเติมสำหรับผู้เช่า บรรทัดฐานสำหรับรูปแบบของสำนักงานนี้คือการมีพื้นที่สันทนาการขนาดใหญ่ซึ่งมีสวนสาธารณะ ตรอกซอกซอย ทะเลสาบเทียม และอ่างเก็บน้ำ

สำนักงานระดับ "B"

สำนักงานระดับ "B" คือสถานที่สำนักงานที่มีลักษณะเกือบจะเหมือนกับสำนักงานระดับ "A" สำนักงานคลาส B สามารถตั้งอยู่ในอาคารใหม่หรืออาคารที่สร้างขึ้นใหม่ซึ่งมีการสื่อสารทางวิศวกรรมที่จำเป็น ซึ่งมักจะไม่ได้ตั้งอยู่ใจกลางเมือง แต่ก็ไม่ได้อยู่ในเขตชานเมืองเช่นกัน สำนักงานคลาส B มีลักษณะในทางปฏิบัติเหมือนกับสำนักงานคลาส A แต่ไม่มีชื่อเสียงเท่า และยังมีบริการที่หลากหลายน้อยกว่าอีกด้วย ดังนั้นบางครั้งจึงถูกเรียกว่า "สำนักงานงบประมาณ" หรือ "สำนักงานชั้นประหยัด" สำนักงานเหล่านี้อาจไม่มีเครื่องปรับอากาศส่วนกลาง สำนักงานเหล่านี้ไม่ได้มีชื่อเสียงมากนักและการบริการที่มีให้ก็ไม่กว้างนัก เช่น ที่จอดรถส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ในที่โล่ง

สำนักงานระดับนี้ยังรวมถึงสำนักงานระดับ "A" หลังจากเปิดดำเนินการมา 5-7 ปี ซึ่งเป็นคฤหาสน์เก่าแก่ที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองที่ได้รับการบูรณะใหม่และดัดแปลงเป็นพื้นที่สำนักงาน offrent.ru › ทบทวน/ประเภท/

สำนักงานระดับ "C"

สำนักงานคลาส "C" คือสถานที่สำนักงาน อาคารที่สร้างหรือปรับปรุงใหม่ ซึ่งปกติตั้งอยู่นอกใจกลางเมือง มักเช่าจากสถาบันวิจัยหรือสถานประกอบการผลิต บางครั้งเรียกว่า "โซเวียต" การปรับปรุงสถานที่สำนักงานครั้งล่าสุดอาจทำเมื่อ 10 กว่าปีที่แล้วโดยใช้วัสดุที่มีอยู่ ณ ขณะนั้น หรือทำจากวัสดุราคาถูก ส่วนส่วนหน้าของอาคารมักไม่ได้รับการซ่อมแซมและดูไม่เรียบร้อย

ในพื้นที่สำนักงานดังกล่าวมักไม่มีการสื่อสารที่ทันสมัย ​​เครื่องปรับอากาศส่วนกลาง ระบบระบายอากาศเป็นแบบธรรมดา และห้องน้ำอยู่ในทางเดิน อาคารดังกล่าวมีเอกลักษณ์เฉพาะด้วย "เสน่ห์" ทั้งหมดของวิธีการจัดงานในสำนักงาน - ระบบทางเดิน, ปัญหาเกี่ยวกับเครื่องปรับอากาศ (ขาดเครื่องปรับอากาศส่วนกลาง), การเข้าถึงไม่สะดวกและขาดที่จอดรถที่มีอารยธรรม ส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานที่เพิ่งเปิดใหม่ ซึ่งไม่ได้ตั้งอยู่ใจกลางเมือง แต่เป็นจุดตัดของเส้นทางคมนาคม ใกล้สถานีรถไฟใต้ดิน และทางหลวงรัศมีสายหลัก Office class "C" ถือว่ามีบริการที่ค่อนข้างปานกลาง: โทรศัพท์, อินเทอร์เน็ตได้

หมวดหมู่นี้ยังรวมถึงสถานที่สำนักงานคุณภาพสูงในอาคารบริหารสถาบันและโรงงานอุตสาหกรรมซึ่งตามลักษณะของอาคารนั้นสอดคล้องกับคลาส B แต่มีข้อเสีย อาคารดังกล่าวค่อนข้างน่าประทับใจ มีบริการทางธุรกิจ และที่จอดรถส่วนกลาง

สำนักงานคลาส "D"

สำนักงานคลาส "D" - พื้นที่สำนักงานในอาคารที่มีสาธารณูปโภคที่ล้าสมัย พื้นไม้ และไม่มีบริการช่วยชีวิตเฉพาะทาง ตามกฎแล้ว สถานที่สำนักงานดังกล่าวต้องมีการปรับปรุงครั้งใหญ่

สำนักงานระดับ "E"

สำนักงานคลาส "E" เป็นสถานที่สำนักงานในอาคารที่ไม่เหมาะสำหรับพื้นที่สำนักงานและต้องมีการปรับปรุงใหม่ สิ่งเหล่านี้อาจเป็นชั้นใต้ดินและชั้นใต้ดินที่ถูกดัดแปลงเป็นสำนักงาน อพาร์ทเมนท์ในอาคารที่พักอาศัย บางครั้งอาจมีทางเข้าแยกต่างหากและที่จอดรถได้ 2-4 คัน หากมีทำเลที่ดี มีการปรับปรุงใหม่ระดับยุโรป และติดตั้งเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์สำนักงานคุณภาพสูง สำนักงานดังกล่าวอาจแข่งขันกับสำนักงานระดับสูงกว่าได้เป็นอย่างดี http://officeproduct.ru/2010/03/31/klassifikacija-ofisov.html

ในรัสเซียมีการใช้การจำแนกประเภทสถานที่สำนักงานในปี 2549 ซึ่งถูกสร้างขึ้นตามแบบจำลองตะวันตกและเกี่ยวข้องกับการแบ่งสำนักงานทั้งหมดออกเป็นสามประเภท: "A" (ชั้นยอด), "B" (ชั้นธุรกิจ) และ "C" (เศรษฐกิจ). -คลาส).

สำนักงานคลาสเอ

สถานที่สำนักงานที่มีชื่อเสียงที่สุดในคลาส "A" คือสำนักงานระดับผู้บริหาร

ความแตกต่างพื้นฐาน:

• อาคารศูนย์สำนักงานที่ทันสมัย ​​(อายุไม่เกิน 8 ปี)
• การตกแต่งภายในราคาแพงที่ตรงตามมาตรฐานยุโรปสูงสุด เพดานสูง พื้นยกสูง
• มีลิฟต์ที่ทันสมัยและสะดวกสบายในปริมาณที่เพียงพอ
• ความพร้อมใช้งานของระบบระบายอากาศและปรับอากาศอัตโนมัติส่วนกลาง
• ความพร้อมใช้งานของระบบแจ้งเตือนเหตุเพลิงไหม้และสัญญาณรักษาความปลอดภัยแบบรวมศูนย์
• ทำเลสะดวก (ศูนย์กลาง, การคมนาคมสะดวก);
• การรักษาความปลอดภัยขั้นสูง เช่น ที่จอดรถพร้อมระบบรักษาความปลอดภัย กล้องวิดีโอวงจรปิด ระบบควบคุมใบหน้า
• การจัดการมืออาชีพ
• ราคาสูง (อัตราค่าเช่าสูงกว่า 1,000 ดอลลาร์ต้นทุนต่อตารางเมตรอย่างน้อย 9,000 ดอลลาร์)

ตัวอย่างของสำนักงานระดับ "A" ในมอสโกจะอยู่ในศูนย์ธุรกิจ Four Winds Plaza ในใจกลางเมืองบนถนน Bolshaya Gruzinskaya, Aquamarine-2 บนเขื่อน Ozerkovskaya, ศูนย์ธุรกิจ Citydel ในเขต Basmanny, Midland Plaza บน Arbat, Gazoil พลาซ่าใน Cheryomushki

จากการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์แสดงให้เห็นว่าสำนักงานคลาส A มีความต้องการประมาณ 15% ในกลุ่มตลาดนี้ แต่คิดเป็นมากกว่า 71% ของพื้นที่ใหม่ที่เริ่มดำเนินการในมอสโกในปี 2550 และความต้องการก็ค่อยๆเพิ่มขึ้น .

สำนักงานระดับ "B"

พื้นที่สำนักงานคลาส "B" เป็นค่าเฉลี่ยสีทองซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่ต้องการของผู้เช่าและเป็นพื้นที่ที่น่าดึงดูดที่สุดสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในมอสโกในปัจจุบัน

สำนักงานคลาส B ก็เป็นพื้นที่คุณภาพสูงเช่นกัน นอกจากนี้ เมื่อคำนึงถึงลักษณะเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เป็นเรื่องปกติที่จะแยกสถานที่ที่มีระดับสูงกว่าออกจากกลุ่มนี้และติดป้ายกำกับว่าเป็นสำนักงานระดับ "B+" สำนักงานระดับ “B” และ “B+” จะต้องมี:

• การซ่อมแซมคุณภาพสูง
• แผนผังชั้นเปิด
• ลิฟต์ที่ทันสมัย
• ระบบแจ้งเตือนเหตุเพลิงไหม้ ระบบระบายอากาศ และระบบปรับอากาศที่ทันสมัย
• ห้องน้ำแยก;
• ที่จอดรถแยกต่างหาก
• การรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง;
• การจัดเลี้ยงสำหรับพนักงานและผู้มาเยือน
• การสื่อสารด้วยใยแก้วนำแสง, สายโทรศัพท์แยก

นอกจากนี้ สำนักงานระดับ “B+” ยังใกล้เคียงกับอาคารประเภท “A” และโดดเด่นด้วยทำเลที่สะดวก การคมนาคมขนส่ง และที่จอดรถที่ปลอดภัย การใช้วัสดุคุณภาพสูงในการตกแต่งอาคารและสถานที่ การใช้ระบบรักษาความปลอดภัยอาคารที่ทันสมัย ระบบกล้องวงจรปิดและการจัดการอาคารแบบครบวงจร

ตัวอย่างของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ระดับ "B" คือสำนักงานของศูนย์ธุรกิจ "Tushino", "Meridian" ในเขตฝั่งซ้าย, "9 เอเคอร์" ใน Cheryomushki, "Magistral" ในเขต Khoroshovsky, "Cascade" ใน Maryina Roshcha , “เริ่มต้น” ในเขตบาสมานี

คลาส "B+" สามารถพบได้ในศูนย์สำนักงาน "Derbenevskaya Plaza" ทางตอนใต้ของมอสโก, "บ้านสวย" ในเขต Otradnoe, "Academichesky" ทางตะวันตกเฉียงใต้, "Arbat เก่า" ในใจกลางกรุงมอสโก ฯลฯ อัตราค่าเช่าสำหรับสถานที่ดังกล่าวค่อนข้างสูงและการซื้อเป็นการลงทุนที่ให้ผลกำไรซึ่งทำให้ความต้องการในตลาดนี้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สำนักงานคลาส "C"

พื้นที่สำนักงานคลาส C เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีราคาย่อมเยาที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ พื้นที่บริหารจัดการเหล่านี้มีความต้องการต่ำอย่างต่อเนื่อง ข้อได้เปรียบ - อัตราค่าเช่าที่ต่ำ - ได้รับการชื่นชมจากบริษัทขนาดเล็กที่เพิ่งเริ่มพัฒนา

สำนักงานระดับ "C" มักตั้งอยู่ในอาคารเก่าหรืออาคารที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ขององค์กรที่มีอยู่และมี:

• ตกแต่งใหม่;
• ลิฟต์ (หากอาคารมีมากกว่า 3 ชั้น)
• ตู้หรือแบบผสม
• ระบบระบายอากาศแบบพาสซีฟ
• หน้าต่างไม้
• บริการเพิ่มเติมคุณภาพต่ำ: การจัดเลี้ยง, การรักษาความปลอดภัย, ที่จอดรถ ฯลฯ

ควรใช้สถานที่คลาส "C" เป็นแบ็คออฟฟิศ สาขาที่ลูกค้าไม่ได้รับเชิญ แต่เป็นสถานที่ที่มีกิจกรรมภายในบริษัทเกิดขึ้น เช่น งานของผู้มอบหมายงาน การบัญชี เป็นต้น ตัวอย่างของสถานที่ดังกล่าว ได้แก่ สำนักงานในศูนย์ธุรกิจบนเขื่อน Academician Tupolev ในอาคารศูนย์ธุรกิจบน Alekseevskaya รวมถึงพื้นที่จำนวนมากที่โรงงาน ร้านค้า และสถาบันการศึกษาเช่า

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีการสร้างศูนย์การค้ามากมายเกินกว่าจะจินตนาการได้ แต่ละคนพยายามดึงดูดผู้ซื้อและผู้เช่าพยายามโดดเด่นด้วยชื่อ สถาปัตยกรรม โครงสร้างพื้นฐาน แนวคิด... สถานการณ์เกือบจะเหมือนกันกับศูนย์ธุรกิจ

เป็นผลให้มีการพยายามที่จะจัดระบบวัตถุต่าง ๆ ให้เป็นคลาสและประเภท บทความนี้ให้โอกาสในการทำความคุ้นเคยกับการจำแนกประเภทนี้

การจำแนกประเภทของศูนย์ธุรกิจ

ปัจจุบันในรัสเซียไม่มีการจำแนกประเภทอาคารที่ได้รับอนุมัติเพียงรายการเดียวที่ตรงหรืออยู่ภายใต้มาตรฐานของศูนย์ธุรกิจสำนักงาน (ศูนย์ธุรกิจ) สิ่งเหล่านี้อาจเป็นอาคารใหม่ (สร้างขึ้นโดยคำนึงถึงลักษณะเฉพาะและลักษณะเฉพาะที่ได้รับอนุมัติในเอกสารการออกแบบของลูกค้าโดยเฉพาะ) หรืออาคารที่ได้รับการดัดแปลงใหม่ทั้งหมด (บูรณะ สร้างขึ้นใหม่) ที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์หรือสถาปัตยกรรมสำหรับเมือง หรืออาคารบริหารที่ล้าสมัยแล้ว ( สถาบันวิจัย อาคารและโรงงาน โรงงาน และหน่วยงานราชการอื่นๆ ย้ายออกจากเมือง)

ดังนั้นสิทธิในการจำแนกอาคารใหม่จึงเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของอาคารทั้งหมด การแบ่งประเภทของอาคารและอาคารบริหารที่สร้างขึ้นเมื่อหลายปีก่อนซึ่งถูกดัดแปลงเป็นศูนย์ธุรกิจ ทำให้เกิดความขัดแย้งทุกรูปแบบ

จากสิ่งที่ยอมรับได้มากที่สุด เราจะพิจารณาการจำแนกประเภทของศูนย์ธุรกิจที่เสนอโดยสมาคมผู้จัดการและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม (GUD)

เมื่อพิจารณาจากลักษณะต่างๆ มากมาย ศูนย์ธุรกิจจะแบ่งออกเป็นประเภทต่างๆ: การประเมินอสังหาริมทรัพย์ศูนย์ธุรกิจ

ศูนย์ธุรกิจ "คลาส A"

ศูนย์ธุรกิจ "คลาส B";

ศูนย์ธุรกิจ "คลาส C"

ในกรณีนี้ สิ่งต่อไปนี้ไม่อยู่ภายใต้การจำแนกประเภท:

วัตถุที่ไม่มีการดำเนินการซ่อมแซมมานานกว่า 15 ปี

วัตถุที่ผู้เช่าครอบครองบางส่วนและอยู่ในระหว่างการสร้างใหม่/ปรับปรุงใหม่และมีลักษณะที่ยังสร้างไม่เสร็จ

พื้นที่สำนักงานในตัว

ควรสังเกตว่า "ศูนย์ธุรกิจ" และ "ศูนย์สำนักงาน" มีชื่อเหมือนกัน

การจัดหมวดหมู่

การจำแนกประเภททั่วไป

อาคารคุณภาพสูงที่มีชื่อเสียงที่สุดซึ่งมีดังต่อไปนี้:

ที่ตั้ง,

สถานะของผู้เช่าและระดับความต้องการ

ระดับการบำรุงรักษาและการทำความสะอาดทางวิศวกรรม

อาคารจะต้องมีการก่อสร้าง/การออกแบบที่เหนือกว่า และติดตั้งตามความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีล่าสุดและข้อกำหนดด้านความสะดวกสบาย อาคารจะต้องใหม่หรือแข่งขันกับการก่อสร้างใหม่และจัดการโดยผู้บริหารมืออาชีพ

อาคารที่มีระดับการก่อสร้าง อุปกรณ์ สถานที่ตั้ง และสถานะผู้เช่าโดยเฉลี่ยหรือสูงกว่าค่าเฉลี่ย โครงสร้างพื้นฐานของอาคารอาจไม่เป็นที่พอใจของผู้เช่าเสมอไปในแง่ของปริมาณและคุณภาพของการบริการ อนุญาตให้มีอาคารที่ล้าสมัยเล็กน้อย

อาคารที่มีระดับการก่อสร้าง อุปกรณ์ สถานที่ตั้ง และสถานะผู้เช่าโดยเฉลี่ยหรือต่ำกว่า ตามกฎแล้ว อาคารเหล่านี้เป็นอาคารที่ล้าสมัยหรือชำรุดทรุดโทรมมาก อาจมีการปรับปรุงการใช้งานให้ดีขึ้น

ลักษณะได้รับการประเมินในประเภทต่อไปนี้:

สถานที่ตั้งและการเข้าถึง

ส่วนประกอบและคุณสมบัติของอาคาร

การจัดการอาคารและระดับการให้บริการ

และหากศูนย์ธุรกิจตามที่ตั้งเป็นของคลาส "A" ตามประเภทและระดับทางเทคนิคของอาคาร - ถึงคลาส "C" ตามระดับของ บริษัท จัดการ - ถึงคลาส "B" ดังนั้นระดับรวมของ วัตถุจะเป็น "C"

การจำแนกประเภทของศูนย์ธุรกิจในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กค่อนข้างแตกต่างจากการจำแนกประเภทที่ใช้ในมอสโก